$EAST Saham Pertama yang Rilis LK Q1 2025

PT Eastparc Hotel Tbk (EAST) adalah hotel bintang lima yang hidupnya sederhana, hemat, rajin nabung, dan gak neko-neko. Dari permukaan, mungkin kelihatan sebagai perusahaan kecil yang biasa saja, tapi begitu dibedah satu per satu, ternyata ada banyak nilai tersembunyi—meskipun tetap ada sisi gelap yang gak boleh diabaikan. Kita bahas dari awal sampai akhir, lengkap, untuk melihat di mana kekuatannya, di mana kelemahannya, dan apa yang sebetulnya bisa ditingkatkan. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Pertama-tama, kita mulai dari neraca. EAST itu luar biasa konservatif. Total aset per 31 Maret 2025 sebesar Rp487,7 miliar, liabilitasnya hanya Rp21,3 miliar, dan dari situ pun utang bank tinggal Rp3,05 miliar. Gak ada utang jangka panjang, gak ada surat utang, gak ada utang ke pihak berelasi. Bahkan liabilitas sewa cuma Rp277 juta. Sementara di sisi aset, mereka duduk manis di atas kas dan setara kas Rp8,09 miliar, ditambah deposito jangka pendek Rp2,85 miliar—jadi total kas likuid Rp10,94 miliar. Artinya, dalam posisi keuangan sekarang, EAST bisa bayar seluruh utangnya hari ini juga dan masih sisa uang buat operasional beberapa bulan ke depan. Struktur seperti ini sangat jarang di industri hotel yang biasanya padat modal dan berutang untuk renovasi atau ekspansi.

Dari sisi arus kas, EAST juga tampil rapi. Arus kas operasi (CFO) mereka di Q1 2025 sebesar Rp6,03 miliar—naik 28% dari periode yang sama tahun lalu. Dan yang menarik, kas yang diterima dari pelanggan selama tiga bulan ini sebesar Rp23,07 miliar, padahal revenue yang diakui cuma Rp20,76 miliar. Artinya, mereka gak cuma menagih piutang dari penjualan Q1, tapi juga menyelesaikan piutang lama dan mungkin menerima pembayaran booking ke depan. Selisih arus kas masuk ini mendongkrak CFO tanpa harus mengandalkan efisiensi biaya besar-besaran. Bahkan, dibanding banyak emiten lain yang CFO-nya jeblok karena piutang membengkak, EAST justru tampil sebagai outlier yang disiplin dan cair.

Kalau bicara laba, EAST memang tidak luar biasa, tapi tetap untung dengan margin yang “terlalu sehat”. Laba bersih Q1 2025 sebesar Rp5,42 miliar, turun dari Rp6,85 miliar tahun lalu, tapi tetap menyisakan net margin 26%. Bahkan margin kotornya bisa tembus 73,9%. Ini angka yang secara industri sangat tinggi, bahkan terlampau tinggi untuk ukuran hotel bintang lima. Biasanya, gross margin di hotel-hotel besar hanya berkisar 50–60%, mengingat beban listrik, laundry, bahan makanan, operasional housekeeping, dan tenaga kerja. Tapi EAST bisa mempertahankan margin tinggi karena COGS-nya hanya Rp5,43 miliar dari pendapatan Rp20,76 miliar. Apakah ini efisiensi luar biasa atau klasifikasi biaya yang terlalu agresif? Bisa jadi ada sebagian beban pokok yang digeser ke beban usaha. Di beban usaha pun kita lihat struktur cukup besar, terutama dari beban perbaikan hotel (Rp1,46 miliar), perlengkapan (Rp1,12 miliar), dan pos “lain-lain” yang mencapai Rp525 juta tapi tidak dijelaskan detailnya. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari sisi pendapatan, struktur revenue EAST juga sangat tergantung pada kamar (69%), lalu makanan-minuman (25%), dan sisanya “lain-lain” seperti laundry, sewa ballroom, dsb (6%). Revenue kamar masih stabil, tapi makanan dan minuman anjlok 20% dari tahun lalu. Penurunan ini jadi alarm bahwa mungkin aktivitas banquet, wedding, dan korporat event mulai melandai. Sementara beban pokok untuk F&B turun sejalan, efisiensi ini menyelamatkan margin. Namun secara total, revenue turun 7,7%, dan itu sudah termasuk adanya pre-booking yang tercermin dari kenaikan pendapatan diterima dimuka. Kalau ke depan F&B gak membaik atau pendapatan non-room gak ditingkatkan, tren penurunan revenue bisa berlanjut.

Tapi hal yang bikin EAST “bersinar” justru bukan di pertumbuhan revenue-nya, tapi di disiplin bagi hasil ke pemegang saham. Tahun 2024, EAST membagikan dividen interim tiga kali: Rp1,5 + Rp1,25 + Rp3,5 per saham, totalnya Rp6,25 per saham atau Rp25,79 miliar. Gak ada dividen final tahun ini karena manajemen berjaga-jaga terhadap risiko efisiensi belanja negara dan pemangkasan perjalanan dinas pasca Inpres 1/2025. Tapi itu bukan masalah besar—dividen interim sudah cukup mewakili. Dengan harga saham Rp98, dividend yield-nya sekitar 6,4% hanya dari 2024 saja. Kalau ditambah dividen 2023 yang juga rajin, total yield dua tahun bisa mencapai 15–16%. Di tengah banyak saham yang nyangkut tanpa dividen, EAST justru jadi sumber passive income jangka panjang yang stabil.

Lalu, apa bahayanya? EAST itu hanya punya satu hotel, satu kota, satu sumber utama pendapatan. Lokasinya di Yogyakarta, dan hotelnya cuma Eastparc. Kalau kota itu terganggu karena bencana, konflik, atau kebijakan pemangkasan perjalanan, maka seluruh pendapatan langsung kena imbas. Belum lagi mereka sangat tergantung pada travel agent—piutang berasal dari agen perjalanan. Artinya, jika agen ini gagal bayar atau bangkrut, risiko arus kas langsung terbuka. Belanja promosi mereka pun sangat kecil, hanya Rp49 juta di Q1, artinya EAST nyaris tidak agresif menjangkau pasar baru atau bersaing di digital channel. Ini bikin potensi stagnan makin nyata.

Lalu ada satu catatan besar dari segi keterbukaan informasi dan akuntabilitas. Banyak angka besar di laporan keuangan masuk dalam kategori “lain-lain” tanpa dijelaskan rinci—baik di pendapatan, beban pokok, maupun beban usaha. Misalnya, pendapatan lain-lain Rp1,14 miliar, beban lain-lain Rp525 juta. Di perusahaan yang hanya punya satu hotel, harusnya semua aktivitas bisa dijelaskan jelas. Ketika pos seperti ini tidak transparan, itu bisa jadi tempat menyembunyikan koreksi akuntansi atau beban tidak rutin. Ditambah dengan margin tinggi yang tidak lazim, wajar jika muncul pertanyaan dari investor yang kritis. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Lantas, apa yang bisa diperbaiki? Sebenarnya EAST tidak perlu berubah jadi perusahaan yang agresif atau ekspansif seperti jaringan hotel multinasional. Tapi satu hotel baru—entah di Semarang, Surabaya, atau Bali—akan mengurangi konsentrasi risiko secara drastis. Atau minimal perkuat sisi pendapatan non-room seperti MICE, wedding, spa, hingga F&B retail yang bisa jalan tanpa bergantung pada tingkat okupansi. EAST juga sebaiknya menambah belanja promosi dan memperjelas pos-pos dalam laporan keuangan. Transparansi itu penting, apalagi buat perusahaan publik. Dan terakhir, kalau manajemen bisa konsisten membayar dividen, maka akan lebih baik jika mereka menetapkan kebijakan dividend payout ratio yang lebih jelas dan diumumkan sejak awal tahun. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

EAST itu ibarat hotel keluarga yang mapan, tidak berutang, disiplin setor dividen, dan tidak macam-macam. Cocok untuk investor yang cari stabilitas, cashflow, dan passive income. Tapi untuk yang cari pertumbuhan, cerita ekspansi, atau valuasi murah untuk multibagger, EAST bukan tempatnya. Justru kekuatan EAST ada di stabilitas dan konservatisme—kalau mereka bisa tambah satu hotel lagi dan buka diri terhadap perubahan kecil, nilai pasarnya bisa naik jauh tanpa perlu jungkir balik. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Buat investor yang mempertimbangkan EAST, harapan harus disesuaikan dengan kenyataan. Ini bukan saham yang akan bikin portofolio meledak naik 3x lipat dalam setahun, bukan juga saham yang menyimpan kejutan rights issue, akuisisi gila-gilaan, atau revaluasi aset tiap kuartal. EAST itu lebih mirip deposito jalan, tapi dalam bentuk saham hotel. Jadi, kalau kamu masuk dengan ekspektasi yang realistis—bukan ngarep jadi the next multibagger—justru kamu bisa cukup puas. Tapi kalau kamu ngarep pertumbuhan agresif dan kejutan besar, lebih baik minggir sebelum kecewa.

Investor bisa berharap EAST akan tetap konsisten menghasilkan laba bersih, dengan margin tinggi yang relatif stabil. Q1 2025 saja mereka masih catat laba Rp5,42 miliar, net margin 26,1%, dan gross margin 73,9%—yang secara industri, bahkan terlalu bagus. Meski revenue turun 7,7% dan F&B ambles 20%, mereka tetap efisien dan tidak defisit. Arus kas dari operasional juga positif Rp6,03 miliar, lebih tinggi dari tahun sebelumnya. Dan kabar baiknya, mereka juga tidak punya utang yang bisa bikin jantung deg-degan—utang bank hanya Rp3,05 miliar, kas dan deposito gabungan Rp10,94 miliar. Jadi secara fundamental, perusahaan ini jauh dari kata bermasalah.

Yang bisa diharapkan dan patut dihargai dari EAST adalah konsistensinya dalam membayar dividen. Sepanjang 2024 saja, mereka sudah membagikan tiga kali dividen interim senilai total Rp6,25 per saham, atau sekitar Rp25,79 miliar. Dengan harga saham Rp98, dividend yield-nya sekitar 6,4%. Kalau digabung dengan dividen 2023, yield dua tahunnya bisa lebih dari 15%. Ini bukan main-main. Dalam pasar yang penuh saham ‘gorengan’ atau perusahaan yang rajin IPO tapi lupa bagi hasil, EAST justru menyetor ke pemegang saham secara nyata. Dan itu sangat bisa diandalkan.

Namun, yang tidak boleh diharapkan adalah pertumbuhan revenue yang signifikan, lonjakan laba bersih, atau ekspansi besar-besaran dalam waktu dekat. EAST hanya punya satu hotel di Yogyakarta, tidak ada rencana buka cabang, tidak agresif belanja capex, dan tidak banyak bicara soal digitalisasi atau ekspansi F&B. Bahkan beban promosi di Q1 2025 hanya Rp49 juta—ya, itu lebih murah dari biaya endorse artis TikTok. Jadi jangan berharap ada gebrakan dalam waktu dekat, karena EAST memang bukan tipikal perusahaan yang suka bikin kejutan. Dan kalau kamu berharap mereka akan tiba-tiba jadi jaringan hotel nasional, itu terlalu optimistis. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Realita yang harus diterima adalah ini: EAST adalah perusahaan yang stagnan, tapi stabil. Bisnisnya kecil, tapi rapi. Manajemennya konservatif, kadang terlalu hemat, tapi tidak ceroboh. Ini cocok untuk investor yang sabar, yang puas dengan dividen konsisten dan valuasi terdiskon. Cocok buat kamu yang mau pegang 2–3 tahun untuk hasil 6–8% setahun tanpa drama. Tapi bukan untuk kamu yang targetnya capital gain besar dalam waktu pendek. Harapan yang realistis akan membuatmu tenang. Dan kalau kamu bisa berdamai dengan kenyataan bahwa EAST bukan roket, tapi kapal pelan yang jalan stabil, maka kamu akan baik-baik saja.

Kalau kamu kebetulan nyangkut di saham EAST di harga Rp110 ke atas—misalnya beli di Rp115, Rp120, atau bahkan lebih tinggi—itu bukan akhir dari dunia. Tapi kamu memang perlu sedikit duduk tenang dan menerima realita bahwa saham ini bukan tipe yang bakal lari kencang hanya karena sentimen, rumor, atau efek TikTok. EAST adalah emiten konservatif, yang neracanya super sehat, rajin bagi dividen, tapi dari sisi pertumbuhan? Ya... bisa dibilang mandek di tempat.

Harga saham EAST sekarang ada di level Rp98, artinya kalau kamu beli di Rp120, kamu sedang mengantongi floating loss sekitar 18%. Tapi jangan panik dulu. Ini bukan saham yang turun karena bangkrut, gagal bayar, atau ditinggal investor besar. EAST per 31 Maret 2025 masih mencetak laba bersih Rp5,42 miliar, gross margin 73,9%, net margin 26,1%, dan arus kas operasional positif Rp6,03 miliar. Mereka juga punya kas dan deposito sebesar Rp10,94 miliar, sedangkan utangnya hanya Rp3,05 miliar. Jadi dari sisi fundamental, saham ini ibarat kapal lambat tapi kokoh—gak akan karam, tapi juga gak ngebut.

Masalahnya, harga Rp110 ke atas itu udah termasuk zona yang agak mahal untuk EAST. Kenapa? Karena dengan EPS tahunan di kisaran Rp5,24 per saham, kalau kamu beli di Rp120 berarti PER kamu sekitar 22,9x. Ini tinggi banget buat perusahaan yang gak ekspansi, gak tambah cabang, dan revenue-nya malah turun 7,7% di Q1 2025. Pendapatan makanan dan minuman juga turun 20%, yang artinya bahkan segmen F&B-nya juga kehilangan tenaga. Gak ada cerita digitalisasi, gak ada belanja modal besar, dan capex Q1 cuma Rp229 juta. Dengan kata lain, gak ada alasan kuat buat rerating valuasi ke atas.

Lalu gimana cara menghadapi nyangkut ini biar gak nyesek? Pertama, kamu harus geser cara pandang. EAST itu bukan growth stock, tapi lebih mirip dividend-paying value play. Di tahun 2024 mereka udah bagi tiga kali dividen interim dengan total Rp6,25 per saham. Kalau kamu hold setahun dan dapat yield sekitar 6,4% dari harga sekarang, maka dalam dua tahun kerugian 10–15% dari nyangkut bisa ketutup sendiri oleh dividen. Kalau sabar sedikit lagi, dividen tahun berikutnya juga bisa bantu netralin floating loss kamu. Jadi asalkan perusahaan tetap untung dan bagi dividen, uangmu gak sepenuhnya tidur. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kedua, kalau kamu punya dana lebih dan yakin EAST tetap solid secara fundamental, bisa aja kamu pertimbangkan untuk average down. Misalnya, kalau kamu beli 100 lot di Rp120, dan beli lagi 100 lot di Rp96, average-mu akan turun ke Rp108. Nah, dengan dividend yield tinggi dan asumsi harga pelan-pelan balik ke kisaran Rp105–110, kamu bisa balik modal lebih cepat. Tapi strategi ini hanya masuk akal kalau kamu yakin EAST tetap untung, tetap bagi dividen, dan kamu gak butuh uang itu dalam waktu dekat.

Tapi kalau kamu gak nyaman nunggu lama, gak sabaran, dan lebih suka saham yang dinamis dan bisa naik 10% dalam seminggu, ya sebaiknya realistis aja. Rugi kecil 15–20% di EAST bukan kerugian fatal. Kamu bisa cut loss, lalu pindah ke saham lain yang lebih sesuai sama gaya investasimu. Justru dengan pindah ke saham yang lebih aktif, kamu bisa tutup rugi itu lebih cepat daripada nunggu EAST balik ke harga Rp120—yang jujur saja, kemungkinan itu kecil kalau manajemen tetap jalan di tempat seperti sekarang.

Intinya, nyangkut di EAST bukan bencana, tapi jangan berharap keajaiban dalam waktu dekat. Terima bahwa ini saham yang kasih hasil lewat dividen, bukan lewat harga yang terbang. Kalau kamu bisa berdamai dengan kenyataan itu dan tahan godaan FOMO dari saham lain yang naik cepat, kamu akan baik-baik aja. Tapi kalau kamu beli EAST berharap jadi multibagger, ya memang dari awal ekspektasimu yang perlu dikoreksi. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU
$FORE $PANI