Apakah RI $LPCK Menarik?

Pertanyaan salah satu user Stockbit bukan di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Rights issue PT Lippo Cikarang Tbk (LPCK) yang lagi digelar ini sebenarnya lebih mirip upaya pertolongan darurat buat menyelamatkan proyek Meikarta yang udah lama jadi beban. Lewat skema PMHMETD II, LPCK bakal menerbitkan maksimal 2,97 miliar saham baru dengan harga pelaksanaan Rp500 per lembar. Kalau semua rights ditebus, perusahaan bisa mengumpulkan dana segar sebesar Rp1,487 triliun. Tapi masalahnya, kondisi pasar nggak sedang bersahabat. Harga saham LPCK di bursa saat ini malah lebih rendah dari harga tebusan, cuma Rp472 per lembar. Artinya, investor yang nekat tebus rights justru langsung rugi di depan mata. Dari sudut pandang logika pasar, nggak ada insentif untuk ikut serta. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Yang udah pasti masuk cuma dana dari satu pemain: PT Kemuning Satiatama (KMST), pemegang saham mayoritas LPCK yang saat ini menggenggam 80,83% saham. Mereka berkomitmen penuh untuk menebus seluruh jatah rights-nya, yaitu sebanyak 2,4 miliar saham atau senilai Rp1,2 triliun. Bahkan, KMST sudah setor uang muka Rp750 miliar sebelum rights dibuka. Sementara itu, sisa dana sebesar Rp285 miliar yang seharusnya datang dari investor publik masih dalam status abu-abu. Tidak ada pembeli siaga, tidak ada waran bonus, dan tidak ada narasi pertumbuhan yang kuat. Kalau publik ogah tebus rights, ya sudah: sahamnya hangus, dan hanya KMST yang menyerap rights-nya sendiri. Dan itu berarti dana yang masuk hanya Rp1,2 triliun — yang mana masih belum cukup.

Karena apa? Karena proyek Meikarta yang sedang disuntik modal ini butuh dana Rp1,794 triliun untuk diselesaikan, berdasarkan hitungan manajemen LPCK. Rinciannya: Rp417 miliar buat District 1, dan Rp1,377 triliun buat District 2. Kalau semua rights laku, ya masih bisa. Tapi kalau hanya KMST yang setor, masih ada lubang sebesar Rp594 miliar yang harus ditambal entah dari mana. Rencananya sih mau nutup kekurangan itu dari penjualan unit apartemen. Tapi itu pun belum pasti. Karena dari total 14.266 unit apartemen yang dijanjikan Meikarta, baru 4.766 unit (alias 33%) yang benar-benar selesai dibangun sampai akhir 2024. Sisanya, 9.500 unit, ditargetkan rampung dan diserahterimakan bertahap sampai 2027. Tapi realistisnya, semua itu butuh modal besar, tenaga kerja, izin-izin, dan yang paling penting: kepercayaan pembeli — yang saat ini sudah remuk sejak skandal Meikarta mencuat di 2018.

Investor juga tahu bahwa LPCK sekarang bukan lagi perusahaan properti sehat. Laporan keuangannya per Q3 2024 menunjukkan rugi usaha Rp1,49 triliun dan rugi bersih Rp1,6 triliun. Penyebab utamanya adalah konversi Dana Investasi Infrastruktur (DINFRA) yang sebelumnya jadi alat penyelamat MSU (entitas yang mengelola Meikarta) — diubah jadi ekuitas. Konversi ini membuat MSU tidak punya beban utang lagi, tapi seluruh kerugian langsung ditanggung LPCK secara konsolidasi. Selain itu, kas LPCK juga cuma tinggal Rp145 miliar, sementara utang bank jangka pendek masih Rp350 miliar dan total liabilitas sudah naik jadi Rp8,15 triliun. Bahkan meskipun arus kas operasional positif Rp110 miliar, itu belum cukup buat membayar bunga dan cicilan utang yang lebih besar. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Lalu bagaimana dari sisi valuasi? Di atas kertas, kelihatan menarik. Harga saham Rp472 dan ekuitas per Q3 2024 sebesar Rp5,2 triliun bikin PBV LPCK kelihatan murah — sekitar 0,51x. Tapi ini bukan undervalued, ini value trap. Karena ekuitas besar yang penuh utang, kerugian masif, dan kas cekak itu bukan kekuatan. Itu hanya catatan angka yang kelihatan bagus tapi nggak bisa dikonversi jadi kekuatan bisnis. Dan investor yang berpikir ini saham diskon kemungkinan besar cuma tertipu angka akuntansi.

Sekarang balik ke pertanyaan inti: apakah rights issue ini bisa laku? Jawabannya: hanya kalau sahamnya digoreng. Serius. Karena saat ini harga pasar lebih murah daripada harga rights. Kalau tidak ada penggorengan harga, tidak ada alasan investor publik mau setor uang tambahan. Rights ini baru menarik kalau harga saham naik ke atas Rp500, idealnya ke Rp550–600. Maka investor merasa, "tebus di Rp500, jual di pasar dapat untung." Tapi kalau harga tetap di bawah Rp500 sampai cum date (15 April 2025), maka bisa dipastikan publik ogah ikut rights, dan rights hanya diserap oleh KMST. Artinya, kepemilikan publik terdilusi dari 19,17% jadi tinggal 10,11%. Free float makin kecil, saham makin illiquid, dan itu bisa jadi awal menuju go private atau tender offer murah di masa depan.

Dan kalau rights ini gagal total di sisi publik, maka LPCK tetap kekurangan dana ratusan miliar untuk menyelesaikan Meikarta. Harus cari tambahan dana lagi? Harus. Dari mana? Entah. Yang jelas, publik makin nggak relevan. LPCK pelan-pelan berubah jadi kendaraan internal Grup Lippo buat menyelamatkan Meikarta. Bukan lagi perusahaan properti publik yang menarik untuk diinvestasikan.

Rights issue ini bukan langkah penyelamatan LPCK secara menyeluruh, tapi lebih ke upaya menunda krisis. Bahkan kalau dana KMST cair penuh, itu cuma cukup buat membiayai sebagian proyek Meikarta. Tanpa penjualan besar-besaran, tanpa sentimen positif, dan tanpa partisipasi publik, rights ini cuma akan jadi transfer dana internal yang memperpanjang napas — bukan menyembuhkan penyakit. Dan kalau kamu investor publik, pertanyaan terpenting bukan lagi “ini saham murah nggak?”, tapi: “emang proyek yang kayak gini masih layak ditolong pakai uang saya?” Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Meski kondisi LPCK dan proyek Meikarta kelihatan amburadul, bukan berarti sama sekali nggak ada potensi. Tapi potensi ini lebih ke arah kalau semua bintang di langit sejajar dan nasib lagi mujur. Artinya, ada kemungkinan LPCK bangkit, tapi dengan syarat yang berat, banyak “jika”, dan jalurnya sempit kayak lorong gang sempit penuh belokan. Bukan buat yang gampang panik.

Pertama, dari sisi aset, LPCK masih punya lahan luas di kawasan Cikarang, termasuk proyek non-Meikarta seperti kawasan CBD Cibatu yang katanya mau dikembangkan jadi mixed-use development. Nilai tanah mereka cukup besar, dan kalau kita percaya tren relokasi industri dari China ke ASEAN terus berlanjut, Cikarang bisa jadi salah satu daerah yang diuntungkan. Artinya, tanah itu bisa disulap jadi cash flow kalau ada investor besar yang masuk atau proyek baru yang jalan. Tapi selama tanah itu belum dikembangkan dan belum dijual, ya tetap aja cuma angka di neraca — nggak bisa dipakai buat bayar utang atau bangun apartemen.

Kedua, proyek Meikarta itu sendiri sebenarnya masih punya sisa potensi revenue. Dari total 14.266 unit apartemen yang ditargetkan, baru 4.766 unit (33%) yang rampung. Masih ada sekitar 9.500 unit yang akan dibangun dan diserahterimakan bertahap hingga 2027. Kalau kita anggap harga jual rata-rata per unit Rp300 juta (konservatif banget), potensi revenue dari unit sisa itu sekitar Rp2,85 triliun. Bahkan kalau yang laku hanya separuhnya, itu masih bisa kasih pemasukan lebih dari Rp1,4 triliun ke MSU (anak usaha LPCK). Tapi ini baru terjadi kalau pasar percaya lagi sama Meikarta, dan itu PR besar. Trauma konsumen dari gagal serah terima, kasus OTT, sampai citra proyek yang mirip ghost town bikin masyarakat masih ogah balik beli.

Ketiga, dari sisi teknikal pasar saham, LPCK masih punya peluang untuk digoreng. PBV-nya sekarang cuma sekitar 0,51x dengan harga saham Rp472 dan ekuitas Rp5,2 triliun. Secara angka, terlihat “murah”. Tapi bukan berarti undervalued, karena kerugiannya masih besar dan arus kas minim. Tapi buat trader yang doyan cuan cepat, saham kayak gini kadang justru menarik — tinggal dikasih sentimen positif dikit, bisa naik kencang dalam waktu pendek. Misalnya, kalau saham LPCK bisa ditarik ke atas Rp500 sebelum cum date, rights issue-nya bisa jadi laris karena publik jadi semangat tebus rights. Dan begitu dana masuk lebih besar, bisa mempercepat progres Meikarta — minimal dari sisi konstruksi.

Keempat, ada kemungkinan rights issue ini jadi titik balik kalau dananya beneran dipakai sesuai janji, proyek berjalan lancar, dan unit mulai diserahterimakan. Kalau ini terjadi, laporan keuangan LPCK bisa mulai sehat lagi tahun depan. Rugi berkurang, kas masuk dari pembeli unit, dan beban proyek turun. Tapi semua ini cuma terjadi kalau manajemen jalan lurus dan tidak ada penundaan pembangunan lagi. Dan sekali lagi, itu kalau semuanya berjalan sesuai rencana — yang selama ini jarang banget kejadian di proyek ini.

Jadi ya, potensi itu memang ada. Tapi bukan potensi buat semua orang. Buat investor jangka panjang yang sabar dan siap tahan tekanan, LPCK bisa jadi bangkai yang satu hari nanti hidup lagi. Tapi buat investor yang maunya jelas-jelas untung dan nggak mau ikut drama, saham ini lebih cocok dipantau dari jauh sambil minum kopi. Karena realitanya, potensi itu bukan berarti pasti. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU
$LPKR $SILO