Mall $EMDE

Diskusi hari ini tentang EMDE di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

EMDE mungkin selama ini dikenal sebagai pengembang properti hunian, tapi sebenarnya mereka juga punya lini bisnis lain yang cukup penting: mal. Totalnya ada lima pusat perbelanjaan yang mereka kelola, tersebar di dua lokasi utama yaitu Sentul dan Cinere. Di Sentul ada Vivo Mall, Vivo Walk, dan Galeria Kiosk Mall. Sementara di Cinere, mereka punya Cinere Mall dan Cinere Bellevue Mall. Masing-masing mal ini punya penyewa besar, kontrak panjang, dan tentunya menjadi sumber pendapatan rutin alias recurring income buat EMDE. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Mulai dari yang terbesar: Vivo Mall Sentul berdiri di atas tanah 10.455 m² dengan bangunan komersial seluas 71.341 m². Isinya lumayan komplit, ada CGV Cinema dengan kontrak sewa 20 tahun sejak 2015, lalu H&M yang juga sempat sewa 20 tahun tapi kontraknya habis di April 2024 dan belum diperpanjang. Ada juga Janji Jiwa yang hanya sewa 1 tahun mulai Oktober 2023, dan tenant F&B lainnya seperti Solaria. Mall ini dikelola oleh anak usaha EMDE, PT Tirta Persada Developments. Sayangnya, saat ini mall ini sedang dalam sengketa hukum dengan Lulu Group, penyewa besar yang digugat EMDE karena diduga wanprestasi.

Bergeser ke Cinere Mall, EMDE menyewakan bangunan 24.085 m² kepada tenant-tenant terkenal juga. Ada DSE Factory Outlet (sewa 5 tahun mulai 2023), MR. D.I.Y (5 tahun), KFC (kontrak revenue sharing 5 tahun), JCO, Roti O, dan tentu saja McDonald’s yang teken kontrak jangka panjang selama 20 tahun. Di mal ini juga ada bioskop yang dikelola oleh PT Lia Anugerah Semesta dengan perjanjian 10+10 tahun sampai 2033. Sementara di sebelahnya, Cinere Bellevue Mall punya tenant andalan XXI Cinema (sewa 20 tahun sampai 2033) dan Mars Gym (sewa 5 tahun dari 2023).

Nah, dari seluruh mal yang mereka kelola ini, EMDE mencatatkan pendapatan sewa sebesar Rp55,90 miliar di tahun 2024—turun tipis dari Rp56,93 miliar di 2023. Tapi kalau dibandingin total revenue EMDE yang tembus Rp1,35 triliun, porsi pendapatan sewa ini cuma 4,13% doang. Bukan penopang utama, tapi tetap penting karena sifatnya berulang. Dari sisi profit, mereka berhasil cetak laba kotor sewa Rp31,89 miliar, dengan margin kotor sekitar 57%. Sayangnya, setelah dihitung semua beban, termasuk pajak final Rp3,36 miliar dan kemungkinan depresiasi, segmen ini malah tekor, rugi sebelum pajak sampai Rp190,21 miliar, alias margin -352%. Jadi secara operasional untung, tapi setelah dihitung-hitung lagi jadi rugi besar. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Segmen mal EMDE sebenarnya menarik kalau dilihat dari portofolio tenant dan kontrak panjangnya. Tapi secara keuangan, masih belum bisa diandalkan sebagai mesin laba, apalagi ditambah dengan gugatan hukum di proyek Vivo dan beberapa ruang kosong bekas tenant besar yang belum disewa ulang. Jadi walaupun terlihat keren di permukaan, bisnis mal EMDE masih butuh kerja keras buat balik modal dan benar-benar kasih untung.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU
$BSDE $PWON