Sengketa Hukum $EMDE: Dari Lahan Adat Sampai Mall Internasional

Diskusi hari ini tentang sengketa hukum EMDE di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

PT Megapolitan Developments Tbk (EMDE) sedang berada dalam pusaran berbagai sengketa hukum yang kompleks, mencakup konflik pertanahan, gugatan konsumen, hingga perkara wanprestasi dengan pemain ritel asing. Sebagian kasus sudah selesai dengan hasil beragam, sementara lainnya masih bergulir di meja hijau. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Pertama, EMDE berhasil mempertahankan Perjanjian Perdamaian dalam proses PKPU anak usahanya, PT Mega Pasanggrahan Indah. Upaya konsumen membatalkan perjanjian tersebut telah ditolak pengadilan. ✅

Namun, perusahaan terpukul dalam kasus sengketa tanah adat melawan H. Umar Jaya. Dalam perkara No. 208/Pdt.G/2019/PN.Dpk, Mahkamah Agung menyatakan tanah di wilayah Limo, Depok adalah hak milik adat Umar Jaya, bukan SHGB milik EMDE maupun anak usahanya PT Mega Limo Estate. ❌

Nasib serupa dialami EMDE dalam kasus pembatalan 32 sertifikat tanah oleh Sukma Pradana dkk. Meski sempat menang di PTUN Bandung, EMDE kemudian kalah di banding, kasasi, hingga Peninjauan Kembali (PK) yang ditolak pada 6 Mei 2024. ❌

Perkara lain yang belum selesai melibatkan gugatan atas satu sertifikat tanah oleh Burhanudin Abu Bakar. PT MLE, anak usaha EMDE, awalnya menang di tingkat pertama, tetapi kalah di banding dan kasasi. Kini kasus itu dalam proses PK. ⚠️

Di sisi konsumen, EMDE menghadapi gugatan karena tidak menyediakan akses jalan dan jembatan ke proyek hunian. PN sempat menolak gugatan tersebut, tetapi dibatalkan oleh pengadilan tinggi. Kini sedang menunggu hasil kasasi. ⚠️

Satu lagi perkara tanah berasal dari klaim atas SHM No. 8 Blok Kramat, Limo, oleh pihak bernama Tamin bin Muhasim. Gugatan ini masih dalam proses awal dan belum ada putusan. ⚠️

Selain konflik lahan, EMDE (melalui PT Tirta Persada Developments) juga tengah menggugat Lulu Group (pengelola Vivo Mall) atas dugaan wanprestasi. Walau tidak dijelaskan nilai gugatan, properti ini memiliki aset tanah seluas 10.455 m² dan bangunan 71.341 m²—menandakan bahwa nilainya tidak kecil. ⚠️ Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

EMDE pernah juga menghadapi permohonan pailit dari konsumen terhadap PT Mega Pasanggrahan Indah. Mahkamah Agung menolak permohonan tersebut dan memutuskan EMDE tetap beroperasi. ✅

Walaupun nilai gugatan atau luas lahan sengketa tidak disebutkan secara eksplisit dalam laporan keuangan, sejumlah kasus menyentuh aset penting EMDE, terutama di wilayah Limo, Depok. Perusahaan mencatat memiliki tanah belum dikembangkan di wilayah ini seluas 310.252 m² dengan nilai buku Rp162,18 miliar—namun tidak berarti seluruhnya disengketakan. Untuk saat ini, dari 8 kasus besar, EMDE memenangkan 2, kalah di 3, dan masih harus menanti hasil akhir dari 3 sengketa lainnya.

Dengan total kepemilikan lahan mencapai 1,33 juta meter persegi atau setara 133 hektar, tanah adalah inti dari bisnis properti EMDE—dan sekaligus sumber masalah terbesarnya. Ironisnya, dari sekian banyak konflik lahan yang sudah inkracht di pengadilan, tidak ada satu pun yang diikuti oleh pencatatan provisi kerugian dalam laporan keuangan 2024. Ini tentu menimbulkan tanda tanya besar soal akurasi laporan keuangan dan itikad transparansi manajemen. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Tanah EMDE terbagi dalam dua kelompok besar: 678 ribu m² sebagai land bank (belum dikembangkan), dan 658 ribu m² sebagai proyek aktif. Lokasi paling dominan ada di Limo, Depok, dengan kepemilikan 310 ribu m², yang kebetulan menjadi medan utama berbagai konflik hukum. Salah satunya adalah perkara tanah adat melawan H. Umar Jaya, di mana Mahkamah Agung telah memutuskan tanah di Jl. Guntur, Limo adalah milik pribadi berdasarkan hak adat—bukan milik EMDE. Putusan ini final dan mengikat, tetapi tidak ada jejak provisi kerugian di neraca. Lalu ada pula kasus pembatalan 32 SHGB yang sebelumnya dikuasai EMDE dan anak usahanya PT MLE. Sama seperti kasus Umar Jaya, perkara ini juga sudah kalah hingga Peninjauan Kembali, dan tetap tidak diikuti pengakuan rugi.

Konflik lain yang belum final tapi signifikan termasuk gugatan atas satu sertifikat tanah oleh Burhanudin Abu Bakar (sudah kalah di kasasi, kini masuk tahap PK), sengketa atas SHM No. 8 di Blok Kramat oleh Tamin Bin Muhasim (masih di PN), serta gugatan akses jalan dan jembatan dari konsumen (kalah di banding, kasasi masih berjalan). Bahkan, EMDE juga menggugat Lulu Group atas dugaan wanprestasi di proyek Vivo Mall Cibinong, yang mencakup lahan 10.455 m² dan bangunan raksasa 71.341 m². Semua ini menunjukkan bahwa mayoritas kasus hukum EMDE menyentuh langsung aset properti yang nilainya tidak kecil. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Sayangnya, laporan keuangan EMDE tetap menampilkan wajah "normal", tanpa ada provisi yang dicatat untuk risiko kekalahan hukum tersebut. Padahal menurut PSAK, provisi seharusnya dicatat jika ada kemungkinan besar arus keluar ekonomi dan nilai kerugian dapat diestimasi andal—dan jelas, dua kasus sudah kalah sampai PK, bukan sekadar "potensi". Tidak dicatatnya provisi ini menimbulkan kekhawatiran bahwa neraca EMDE tidak sepenuhnya mencerminkan kenyataan hukum di lapangan. Dengan begitu banyak perkara lahan yang menggantung atau sudah dikalahkan, dan sebagian besar terjadi di wilayah yang menjadi tulang punggung aset mereka, wajar bila investor dan pemegang saham mulai bertanya: berapa sebenarnya nilai tanah EMDE yang masih benar-benar aman secara hukum?

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU
$PANI $CBDK