$REAL Laba Meroket Karena Pembebasan Lahan Tol: Apakah Bisa Berulang di Masa Depan?

Diskusi hari ini tentang laba REAL yang meroket di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

PT Repower Asia Indonesia Tbk (REAL) adalah salah satu contoh menarik tentang bagaimana laporan keuangan bisa tampil memesona di permukaan, tapi menyimpan narasi yang jauh lebih kompleks—dan jujur saja, sedikit sarkastik—ketika kamu benar-benar membacanya. Tahun 2024 mereka mencatatkan lonjakan pendapatan dan laba yang luar biasa. Pendapatan naik dari hanya Rp8,37 miliar di 2023 menjadi Rp115,89 miliar di 2024—itu setara kenaikan 1.284%. Laba bersih naik dari Rp180 juta ke Rp24,13 miliar—naik lebih dari 13.000%. Angka-angka ini membuat REAL seolah jadi superstar baru di bursa. Tapi mari kita kupas: ini bukan hasil dari strategi bisnis revolusioner, bukan pula transformasi digital. Ini adalah hasil dari menjual aset diam-diam: tanah warisan. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Pendapatan tahun 2024 hampir seluruhnya—sekitar 90%—berasal dari satu sumber: penjualan tanah di Bekasi Timur senilai Rp104,23 miliar. Tanah ini sebelumnya masuk dalam kategori “tanah untuk pengembangan” dengan nilai tercatat Rp101,58 miliar. Tanah tersebut dijual ke proyek pembangunan Jalan Tol Becakayu Seksi 2B. Transaksi ini bukan hasil pengembangan atau konstruksi, tapi sekadar menjual tanah kosong yang sudah lama mereka miliki. Sisanya dari penjualan rumah senilai Rp11,66 miliar. Dan sewa? Kosong. Tidak ada pendapatan dari sewa properti sama sekali di 2024, padahal tahun sebelumnya masih ada Rp200 juta.

Properti investasi sebesar Rp10,42 miliar juga tidak menghasilkan sepeser pun pendapatan. Tidak ada recurring income. Tidak ada bisnis berulang. Ini menandakan bahwa REAL bukanlah developer aktif, melainkan lebih mirip “pemilik tanah pasif” yang kebetulan dapat jackpot karena tanahnya dilewati jalan tol.

Sekarang kita lihat sisa tanah mereka. Berdasarkan Catatan 11 laporan keuangan, REAL per 31 Desember 2024 masih memiliki tanah senilai Rp226,35 miliar yang diklasifikasikan sebagai “Tanah untuk Pengembangan.” Lokasinya terdiri dari:

Tangerang: Rp135,80 miliar

Bekasi Timur: Rp42,50 miliar

Pasar Minggu: Rp32,27 miliar

Pondok Cabe: Rp15,78 miliar

Menariknya, hanya tanah di Tangerang yang dilaporkan luasnya, yaitu 10.778 m² (gabungan dua bidang seluas 4.582 m² dan 6.196 m²), dengan total nilai Rp123,07 miliar. Artinya harga per meter persegi sekitar Rp11,4 juta. Tanah lain seperti Bekasi, Pasar Minggu, dan Pondok Cabe? Tidak disebutkan luasnya. Tidak ada angka m². Tidak ada harga per meter. Jadi jika ada investor yang ingin valuasi tanah secara realistis, dia hanya bisa menebak-nebak pakai asumsi. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Lebih lanjut, tanah Tangerang ini bukanlah pembelian baru tahun 2024. Tanah ini adalah hasil reklasifikasi dari uang muka pembelian tanah sebesar Rp118,93 miliar yang sudah dicatat sejak 2023 (Catatan 7). Jadi bisa dipastikan bahwa REAL tidak melakukan akuisisi tanah baru di tahun 2024. Tidak ada ekspansi lahan. Tidak ada proyek baru. Hanya merapikan neraca.

Dari sisi struktur keuangan, REAL terlihat sangat konservatif. Total aset Rp378,05 miliar, ekuitas Rp375,84 miliar, dan liabilitas hanya Rp2,21 miliar. Tidak ada utang berbunga ke bank. Tapi ada dua pinjaman dari pihak berelasi, yakni:

Rp2,1 miliar dari Direktur Utama, Aulia Firdaus

Rp9,25 miliar dari Komisaris Utama, Ichsan Thalib

Keduanya berdurasi 1 tahun dengan bunga 5% per tahun, dan digunakan untuk pelunasan tanah serta pembayaran BPHTB dan PBB. Jadi setelah REAL menjual tanah dan mengantongi kas Rp71,69 miliar, perusahaan tinggal balikin uang ke dua pejabat internal ini... lengkap dengan bunga. Legal? Ya. Etis? Tergantung seberapa banyak kamu percaya pada tata kelola perusahaan.

Struktur organisasi? Hanya 3 orang karyawan tetap. Betul, hanya tiga. Artinya, revenue per karyawan tahun ini adalah Rp38,63 miliar, dan laba bersih per karyawan Rp8 miliar. Rasio ini jauh lebih tinggi dari perusahaan multinasional mana pun. Tapi jelas ini bukan karena efisiensi luar biasa, melainkan karena skala transaksi besar yang bersifat one-off, bukan berulang. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari sisi profitabilitas, angka-angkanya memang kinclong.

Gross Profit Margin (GPM): turun dari 41,7% menjadi 24,3%

Operating Profit Margin (OPM): naik jadi 20,7%

Net Profit Margin (NPM): naik jadi 20,8%

Free Cash Flow Margin: menembus 61,5%

CFO: naik dari Rp350 juta ke Rp71,23 miliar

Tapi harus dicatat bahwa penurunan GPM menandakan bahwa tanah dijual dengan margin tipis. Kemungkinan besar ini adalah tanah lama yang dihargai dengan harga historis, atau dijual cepat karena kebutuhan likuiditas. Dan karena tidak ada pengembangan proyek baru, lonjakan kinerja ini tidak bisa direplikasi tahun depan kecuali ada tanah besar lain yang bisa dijual. Atau dapat pembebasan lahan tol lagi. Ini tentu butuh informasi orang dalam Bapenas dan PUPR kalau mau tiap tahun jackpot pembebasan lahan tol. Apakah REAL punya orang dalam? Entahlah, saya pun tak tahu.

Apakah masih ada potensi revenue di tahun-tahun berikutnya? Ya, jika sisa tanah senilai Rp226,35 miliar bisa dijual. Jika kita pakai asumsi HPP:Revenue 77% seperti 2024, maka potensi revenue maksimal dari sisa tanah adalah sekitar Rp294 miliar. Tapi itu pun asumsi optimis bahwa semuanya bisa dijual, dalam waktu singkat, dan harga jual tetap kompetitif. Padahal belum ada informasi bahwa tanah-tanah tersebut sedang dalam tahap penawaran, pembangunan, atau pemasaran. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Lalu muncul pertanyaan: uang kas Rp71 miliar mau dipakai buat apa? Sayangnya, tidak ada satu pun penjelasan dari manajemen dalam laporan keuangan tentang rencana penggunaan kas ini. Tidak ada pembahasan soal ekspansi, tidak ada proyek baru, tidak ada sinyal transformasi bisnis. Dan inilah yang membuat komunitas investor mulai khawatir. Karena jika kas tidak digunakan untuk ekspansi atau dibagi dalam bentuk dividen, maka potensi penyalahgunaan sangat terbuka lebar.

Secara hukum, REAL hanya bisa membagikan dividen sebesar saldo laba ditahan, yaitu Rp26,87 miliar. Maka maksimal dividen adalah Rp26 miliar. Kalau pakai payout ratio 50%, maka potensi dividen sekitar Rp13 miliar, atau Rp1,8 per lembar saham. Di harga saham Rp16, dividend yield-nya tembus 11%—sangat menarik. Tapi kalau manajemen memutuskan untuk tidak bagi dividen? Maka kas itu akan tetap parkir di neraca, jadi hiasan, dan bisa jadi target “pengurasan legal” lewat pinjaman-pinjaman berikutnya dari PSP.

Apakah REAL undervalued? Di atas kertas, iya.

PER: 4,4x

PBV: 0,28x

EV/EBIT: 1,4x

EV/FCF: 0,48x

Tapi angka-angka itu berbasis satu tahun anomali, bukan fondasi jangka panjang. ROIC mereka cuma 8%, sedangkan WACC realistis bisa 15%. Artinya, kalau mereka reinvest kas untuk proyek serupa (jual tanah), nilai intrinsik malah menurun. Dan selama tidak ada dividen atau buyback, investor minoritas hanya bisa menatap layar sambil berharap: semoga PSP tidak punya niat "memutar dana" via skema internal berkedok pinjaman produktif.

REAL bukan growth stock, bukan juga income stock. Saat ini dia lebih mirip liquidation stock: perusahaan yang pelan-pelan menjual asetnya, meraup kas, tapi belum memberi arah baru. Jika tidak ada aksi di 2025—entah pembagian dividen, akuisisi baru, atau kerja sama proyek—REAL akan kembali sunyi seperti 2020–2022. Dan tahun 2024 akan tercatat sebagai satu-satunya tahun emas dalam sejarah perusahaan ini. Untuk investor baru, pertanyaannya sederhana: kamu beli saham ini karena masa depan? Atau karena sisa masa lalu yang kebetulan belum habis dijual? Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Bandar adalah kunci. Apakah Bandar REAL bisa goreng memanfaatkan one off gain ini?

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU
$PANI $RATU