Apakah $APLN Bisa Jual Hotel dan Mall Tiap Tahun?

Sharing hari ini mengenai jumlah hotel dan mall APLN di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

Apakah APLN bisa jual hotel dan mal tiap tahun? Secara teori sih bisa. Tapi praktik di lapangan jelas gak semudah itu. Jual hotel bukan kayak jual pisang goreng. Butuh waktu, butuh pembeli yang sanggup bayar tunai, dan butuh properti yang memang menarik. Nah, di laporan keuangan tahun 2024, APLN memang berhasil jual satu hotel besar—Pullman Vimala Hills—ke pihak eksternal seharga Rp1,68 triliun. Tapi cerita ini bukan sekadar transaksi properti biasa. Ini adalah inti dari seluruh penampilan kinclong APLN di laporan tahun 2024. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Pertama-tama, hotel tersebut awalnya tercatat sebagai aset tetap. Tapi sebelum dijual, aset itu direklasifikasi ke persediaan. Trik ini legal menurut PSAK, tapi sangat strategis. Karena kalau dijual dalam status aset tetap, margin penjualan akan masuk ke “laba lain-lain”, dan langsung ketahuan itu transaksi one-off. Tapi setelah direklas jadi persediaan, maka margin penjualannya bisa masuk sebagai revenue, lengkap dengan COGS dan laba usaha. Hasilnya? Laporan laba rugi APLN terlihat seperti mereka sedang mendulang untung dari operasional. Padahal? Itu satu transaksi non-rutin, dan sangat mungkin tidak berulang.

Dari transaksi ini, APLN mencatat laba bersih Rp770 miliar di 2024. Tapi catatan kaki di laporan menyebutkan bahwa kontribusi transaksi ini terhadap revenue dan laba adalah Rp957 miliar. Artinya? Tanpa penjualan hotel tersebut, laba bersih APLN sebenarnya negatif, bahkan jauh dari sehat. Seluruh pencapaian tahun ini bergantung pada satu deal jual hotel.

Lalu uangnya kemana? Langsung dipakai buat bayar utang bank. Jadi ini bukan cuma soal mempercantik laporan, tapi juga langkah darurat untuk menutup lubang di neraca. Kalau pertanyaannya, “kenapa tidak dari dulu APLN jual aset untuk bayar utang?” ya itu dia. Kalau ini benar-benar strategi jangka panjang, mestinya sudah dijalankan sejak 2019, bukan nunggu 2024 ketika utang berbunga sudah menembus Rp9,3 triliun. Artinya? Ini bukan strategi. Ini penyelamatan. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Lalu apa bisa diulang tiap tahun? Mari lihat asetnya. APLN cuma punya 6 hotel dan 8 mal besar. Bahkan kalau semuanya bisa dijual, stoknya cuma cukup buat 5–7 tahun. Itu pun dengan asumsi semua pembeli di masa depan mau bayar harga premium seperti kasus Pullman, dan kondisi pasar properti tetap kondusif. Dan jelas, jual hotel atau mal itu bukan jualan eceran. Gak semua tahun ada pembeli, gak semua properti bisa dilepas tanpa berdampak ke bisnis utama. Sementara utang APLN jelas berulang tiap tahun.

Bandingkan ini dengan ASSA. Mereka juga reklasifikasi aset tetap jadi persediaan. Tapi konteksnya sangat berbeda. Kendaraan disewakan selama beberapa tahun, lalu dijual melalui unit bisnis Caroline setelah masa pakai selesai. Ini bagian dari bisnis reguler, bukan skenario darurat. Di 2024, nilai kendaraan yang direklasifikasi Rp377 miliar, penjualannya Rp863 miliar dengan margin kotor 24 persen. Tidak ada sulap. Tidak ada drama. Dan yang paling penting: tidak ada utang bank yang harus ditutup dengan jual aset besar. Arus kas operasi ASSA Rp748 miliar, lebih besar dari laba bersih Rp330 miliar. Semua ter-backup. Semua realistis.

Sekarang lihat BSBK. Ini contoh yang lebih absurd lagi. Tidak ada transaksi. Tidak ada yang dijual. Tapi laba bersih melonjak 783 persen ke Rp349 miliar. Kok bisa? Karena properti investasinya direvaluasi naik Rp270 miliar. Ini sah menurut PSAK 13, tapi gak ada uang yang masuk. Tidak ada kas. Hanya angka yang lebih tinggi di neraca. Dan revaluasi ini bahkan menyumbang 77 persen dari laba bersih mereka. Jadi kalau tahun depan penilai properti lebih konservatif, semua angka itu bisa hilang begitu saja. Ini bukan strategi, ini optimisme.

Dari tiga perusahaan ini, hanya ASSA yang model bisnisnya jelas bisa diputar tiap tahun tanpa harus bongkar aset atau minta bantuan eksternal. Mereka tidak jual hotel. Tidak revaluasi properti. Tidak berharap investor internal atau eksternal menyelamatkan mereka. Mereka cukup jual kendaraan bekas secara rutin dan dapat revenue, laba, dan cashflow dari sana. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Sementara APLN? Jual satu hotel dan terlihat sukses satu tahun. Tapi itu hanya satu titik terang di tengah gelapnya struktur utang. Kalau transaksi itu tidak dilakukan, atau tidak berhasil, laporan keuangan APLN tahun 2024 akan sangat berbeda. Dan karena properti terbatas, pembeli terbatas, dan utang tidak pernah terbatas, maka strategi ini bukan solusi jangka panjang. Ini adalah naskah darurat yang berhasil dipentaskan dengan elegan satu kali. Tapi tidak bisa dijamin akan ada sekuelnya.

Dan buat yang bilang, “tapi uangnya real kok,” mari jawab jujur: iya, uangnya real. Tapi apakah itu dari jualan reguler ke pasar properti? Tidak. Itu dari jual hotel besar ke pihak eksternal satu kali. Jadi meskipun cash-nya nyata, model bisnisnya tidak. Dan kita tidak bisa mengandalkan penjualan properti besar sebagai penopang bisnis setiap tahun, kecuali kita sedang menjual perusahaan, bukan mengembangkannya.

Kalau kamu cari bisnis yang bisa bertahan tanpa perlu jual hotel tiap tahun, tanpa berharap ada pembeli besar masuk tepat waktu, tanpa bikin laporan terlihat kinclong karena revaluasi atau reklasifikasi, maka jawabannya cuma satu: bukan APLN. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU