Sekilas mengenai PT. Modernland Realty, Tbk. (Ticker Code : $MDLN ), yang menurut saya terlalu murah untuk dilewatkan. Harga per lembar saham per 25 Maret 2025 adalah 50/lembar dengan Market Cap Rp. 627.000.000.000,- (JAUH LEBIH MURAH DARI $PANI)
Disclaimer on, please feedback
MDLN sudah berdiri lebih dari 30 tahun yang lalu sebagai pengembang properti terdepan di Indonesia, terutama di kawasan Jabodetabek, seiring dengan kenaikan kesadaran terhadap lingkungan dan mutu kualitas tertinggi. Saat ini, bisnis inti Perseroan adalah pengembangan real estat, lapangan golf dan operasi country club, kontraktor umum, dan perdagangan. Jika kita berbicara emiten properti, maka tentu saja kita tahu bahwa kebanyakan dari emiten property per tulisan ini dibuat terkategorikan sebagai Hidden Assets. PBV yang rendah ditambah dengan pencatatan di neraca adalah pada saat emiten membeli, membuat semua analis berlomba lomba mencari luas, lokasi, dan RNAV dari emiten properti.
A. SEKILAS NERACA dan BEBAN KEUANGAN
Karena kita berbicara emiten hidden assets, mari fokus ke neraca. Secara singkat, saya bisa rangkum bahwa berdasarkan annual report 2023, proyek dari MDLN adalah sebagai berikut :
1. Jakarta Garden City – 300 ha Kawasan residensial dan 70 ha Kawasan komersial
2. Kota Modern – 400 ha
3. Modernland Cilejut – Pengembangan hingga 1000 ha
4. Modern Bekasi Residential dan Industrial Park – 2337 ha dan lahan dapat dikembangkan seluas 1161 ha
5. Lotte Land Modern Realty – 5 ha (menguasai 40% melalui PT. Bisnis Lancar Makmur)
6. Modernhill – 60 ha
7. Modern Park – 48 ha
8. Affordable Housing (Puri Kencana, Neo Pri Kencana, Green Valley) – 9,2 ha (Neo Puri Kencana)
9. Vasaka City –Luas Tahap 1343 ha (menguasai 40% melalui PT. Bagasasi Inti Pratama)
10. Modern Cikande Industrial Estate – 3175 ha dan telah dikembangkan seluas 1450 ha
11. Modern Halal Valley – Mencapai 500 ha
12. Hotel Novotel Jakarta Gajah Mada – 2,5 ha
13. Modern Golf dan Country Club – 85 ha
14. Swissbellin – Modern Cikande Banten (8.205 m2)
15. Modern Panel Indonesia (Hospitality and Commercial)
Lokasi dapat dilihat di gambar 1
Emiten juga mengklaim bahwa mereka memiliki landbank terbesar yang tersisa di Jakarta, dan juga Kawasan industry terbesar di barat Jakarta dan lahan industrial di Bekasi.
Untuk RNAV kawasan” yang disebutkan tersebut, saya tidak menemukannya. Silahkan diperkirakan sendiri dari harga pasar.
Hal yang menarik perhatian saya terdapat di Pubex 2024. Silahkan lihat gambar 2
9M 2024 Marketing Sales adalah sebesar Rp. 855.062.129.419,-. Yang menarik adalah Marketing Sales dari :
1. Jakarta Garden City, dengan luas tanah 2.534m2 / 2,5 ha dan luas bangunan 22.475m2 (MDLN total ada 300 ha di JGC) berhasil dijual dengan harga Rp. 529.753.673.140,-
2. Lahan Industrial di Modern Industrial Estate – Cikande. Tertulis kalau 48.954m2 / 4,9 Ha berhasil dijual dengan harga Rp. 78.925.717.500,-. Sedangkan di daerah tersebut lahan MDLN mencapai 3175 ha dan telah dikembangkan seluas 1450 ha.
Silahkan kalkulasi sendiri kalau itu semua terjual bisa dapat berapa, belum termasuk lokasi yang lain ya.
Tidak adil jika membahas MDLN tapi tidak memperhitungkan hutangnya. Per Q3 2024, hutang Bank MDLN mencapai kurang lebih sekitar 200 M dan hutang obligasi mencapai 5,7 T. Hutang yang besar ini pula yang membuat beban keuangan MDLN mencapai 250 M untuk Q3 2024. Untuk FY 2023 sendiri, beban keuangan MDLN mencapai 307 M. Jadi, memang hutang yang besar ini membuat MDLN kesulitan untuk mempertahankan cashflow dan membayar hutang
B. Potensi One Off Gain dan Historical Price
Berdasarkan pengumuman 17 Desember 2024, MDLN memiliki obligasi :
- US$ 130,725,234 amended and restated guaranteed senior notes due June 30, 2025 (2025 Notes)
- US$ 10,312,057 guaranteed senior PIK toggle notes due June 30, 2025
(2025 PIK Interest Notes)
- US$ 213,936,094 amended and restated guaranteed senior notes due April 30, 2027
(2027 Notes)
- US$ 19,088,210 guaranteed senior PIK toggle notes due April 30, 2027
MDLN menawarkan restrukturisasi sebagai berikut (lihat gambar 3)
Yang menarik perhatian adalah :
- Untuk 2025 Notes dan 2025 PIK Notes, kreditor akan mendapatkan uang tunai US$0.18 setiap notes bernilai US$1, dan US$0,62 worth new notes untuk setiap notes bernilai US$1. Artinya kreditor akan mendapatkan US$0.80 setiap notes bernilai US$1/
- Untuk 2027 Notes dan 2027 PIK Notes, kreditor akan mendapatkan uang tunai US$0.10 setiap notes bernilai US$1, dan US$0,76 worth new notes untuk setiap notes bernilai US$1. Artinya kreditor akan mendapatkan US$0.86 setiap notes bernilai US$1.
Artinya adalah :
- Untuk 2025 Notes dan 2025 PIK Notes, terdapat selisih US$0.2 setiap notes bernilai US$1. Jika kita kalikan US$0.2 dengan jumlah 2025 Notes (US$ 130,725,234) dan 2025 PIK Notes (US$10,312,057), maka didapatkan bahwa MDLN akan mendapatkan keringanan sebesar US$28,207,458. Misal kita asumsikan 1 USD = Rp. 16.000,-, maka keringanan pokok obligasi dalam rupiah adalah sebesar Rp. 451.319.328.000,-
- Untuk 2027 Notes dan 2027 PIK Notes, terdapat selisih US$0.14 setiap notes bernilai US$1. Jika kita kalikan US$0.14 dengan jumlah 2027 Notes (US$ 213,936,094) dan 2027 PIK Notes (US$19,088,210), maka didapatkan bahwa MDLN akan mendapatkan keringanan sebesar US$32,623,402. Misal kita asumsikan 1 USD = Rp. 16.000,-, maka keringanan pokok obligasi dalam rupiah adalah sebesar Rp. 521.974.432.000,-
Dengan asumsi tersebut, MDLN akan mendapatkan one off gain yang cukup besar dibandingkan Market cap sekarang (627 M, harga 50/lembar saham)
Please feedback
$IHSG
1/3
