Klo cek @Stockbit hitung valuasi $CBDK $PANI pake NAV

nah di academy stockbit itu lengkep penjelasannya https://academy.stockbit.com/modules/664/chapters/669/lessons/830?theme=light

Apa Itu NAV?

NAV dalam konteks properti itu metode valuasi yang fokus di nilai wajar aset bersih suatu perusahaan, khususnya untuk lahan (land bank) yang mereka miliki.

Kenapa ini penting?

Karena angka yang tercatat di laporan keuangan (book value) seringkali nggak sesuai dengan nilai pasar (market value) sebenarnya.

Contoh Sederhana:
Misalnya, perusahaan properti membeli tanah di tahun 1990 seharga Rp200.000/m2. Harga ini tercatat di laporan keuangan sampai kapan pun, kecuali ada revaluasi.

Padahal sekarang, nilai pasar tanah itu bisa jadi sudah mencapai Rp2.000.000/m2 karena perkembangan infrastruktur dan fasilitas di sekitarnya. Jadi, laporan keuangan nggak mencerminkan nilai aset riil yang dimiliki.

Langkah-langkah Menghitung NAV Properti

1. Identifikasi Aset Tanah yang Dimiliki
Lihat laporan keuangan perusahaan, biasanya aset tanah dicatat di pos land for development atau tanah yang belum dikembangkan. Informasi yang perlu dicari:
• Lokasi tanah
• Luas tanah
• Nilai perolehan (harga beli tanah)

2. Cari Nilai Pasar Tanah
Ada beberapa cara untuk mengetahui nilai pasar tanah:
• Survei langsung ke lapangan: Cocok kalau lokasinya dekat.
• Cari harga pasaran online: Gunakan situs properti seperti OLX, Lamudi, atau Rumah123.
• Analisis perubahan laporan keuangan: Misalnya, jika ada penambahan tanah baru di lokasi tertentu, cek berapa biaya yang dicatat untuk menilai kisaran harga pasar.

3. Hitung Selisih Nilai Wajar dan Nilai Buku
Setelah menemukan harga pasar tanah, bandingkan dengan harga yang tercatat di laporan keuangan. Selisihnya adalah hidden value, atau nilai tambahan yang belum terlihat di laporan keuangan.
Contoh Kasus BSDE:
• Tanah di proyek BSD City, menurut laporan keuangan 2019, dicatat sebesar Rp269.154/m2.
• Dari analisis pasar, harga tanah ini sebenarnya mencapai Rp2.800.000/m2.
• Untuk lebih konservatif, gunakan diskon 30% sebagai margin of safety (MoS). Jadi, nilai wajarnya dihitung Rp1.916.026/m2.

4. Hitung Total NAV Perusahaan
Jumlahkan nilai buku ekuitas perusahaan dengan hidden value dari aset tanah.
Rumus NAV:

NAV = Ekuitas + Hidden Value

Contoh Hitung NAV BSDE:
• Ekuitas: Rp30 Triliun
• Hidden Value: Rp49,9 Triliun (selisih nilai wajar dan nilai buku tanah)
• Total NAV = Rp30 Triliun + Rp49,9 Triliun = Rp79,9 Triliun

5. Margin of Safety (MoS)
Selalu gunakan margin konservatif untuk meminimalkan risiko overvaluasi. Ingat, tanah mentah itu nggak likuid dan butuh waktu untuk dikembangkan atau dijual.

Kenapa NAV Penting?

NAV memberikan gambaran tentang nilai sesungguhnya dari perusahaan properti. Misalnya, emiten dengan land bank besar tapi harga tanahnya murah belum tentu lebih menarik dibanding emiten yang lahan kecilnya bernilai tinggi.

Tips Menggunakan NAV

1. Perhatikan Faktor Kualitatif
• Apakah lahan banyak sengketa?
• Bagaimana rekam jejak manajemen?
• Apakah proyek mereka sukses di pasar?

2. Jangan Lupa Volatilitas
Jika perusahaan hanya mengandalkan penjualan tanah, pendapatannya bisa sangat fluktuatif. Emiten dengan recurring income (mall, perkantoran) biasanya lebih stabil.

Dengan memahami NAV, kita bisa lebih objektif dalam menilai saham properti. Tapi, jangan lupa untuk tetap mempertimbangkan faktor lain seperti utang, tren pasar, dan kualitas manajemen.
Semoga bermanfaat, dan happy investing!

random tag
$BBRI