Duh baru bangun hangover malah pengen nulis lebih banyak ga tau napa. Yg ga peduli implikasi dari teori bobrok diskon to NAV ato bosen ngeliat tulisan saya monggo di skip ato lngsng block ane aja.
Mendorong suatu perubahan udah pasti makan waktu dan sering tidak populer juga dan untungnya saya tidak begitu peduli juga sih yg penting hajar terus buat orang2 yg ingin membuka telinga mereka dan mendengarkan sebuah thesis dan siapa tau bisa bermanfaat bagi mereka secara positif.
Kenapa menurut saya kita tidak boleh menyepelekan topik discount to NAV? Kok saya hajar angle ini mulu ga bosen2?
Kenapa harus bosen jika topik ini menyangkut triliunan rupiah? Dan ditambah lagi teori bobrok ini masih nempel di banyak otak kita. "Biasanya biasanya biasanya". Klo ada sel kanker, harus lu buang dengan pisau, kalau muncul kembali, potong lagi dengan harapan ia tak akan kembali lg.
Broker diatas yg turunin discount to NAV utk $PANI dari 45% menjadi 35% dalam kurun waktu kurang dari 1 tahun itu berimplikasi terhadap valuasi hampir senilai IDR 30T.
Dan secara absolut, dengan menggunakan 35% diskon, beliau telah melenyapkan nilai dari saham PANI sebesar hampir IDR 100T.
Di laporan risetnya pun beliau tidak menjelaskan kenapa beliau menghukum saham PANI senilai 100T.
Ada implikasi terhadap valuasi senilai IDR 100 triliun dan anda menyepelekan topik ini?
Brp bnyk perusahaan publik yg bisa kita buyout di $IHSG dengan uang segitu banyak? Berapa bnyk makan siang gratis yg bisa anda hidangkan dengan dana sebesar ini? Brp bnyk pesawat gulfstream yg bisa kita beli dan kemudian flexing di medsos?
Saya rasa ini waktu yg tepat utk kita menguji kembali apakah teori discount to NAV utk sektor properti (yg sedang basah dan manggung ini) masih valid atau tidak. Sektor $IDXPROPERT selama bertahun2 tidak kemana2, tidak peduli anda menggunakan seberapa besar diskon to NAV dalam perhitungan valuasi anda.
Bagi penganut discount to NAV mohon bisa bantu jelaskan 3 pertanyaan saya dibawah ini supaya komunitas Stockbit juga bisa menjadi semakin pintar. Saya sendiri juga masih mencari jawaban2nya, dan saya cukup yakin banyak teman disini juga merasakan hal yg sama tapi gak pernah diutarakan saja, antara mereka males ato ga berani karena topik anti-thesis ini melawan pemikiran mainstream dan mempunyai sifat yg memberontak (dan sekali lagi, saya tidak peduli):
1) Kenapa discount to NAV hanya berlaku utk sektor properti? Jika sifatnya mirip dengan "margin of safety" (MOS), berarti kita harus berlakukan discount to NAV ini kepada sektor yg lain juga dong? Tetapi mengapa faktanya tidak?
2) Angka discount to NAV yg anda gunakan itu berasal dari mana (misal, 50%)? Kalau mau bicara fundamental/pendekatan yg ilmiah, yuk jgn tanggung2, langsung fundamental all the way. Jgn tiba2 berhenti di tengah jalan dan anda bilang mau campur aliran fundamental dengan seni memasak hidangan gorengan.
3) Kalau anda sendiri tidak mengerti asal muasal teori "discount to NAV" datang nya dari mana - dan selama ini anda telah menerimanya secara mentah2 - berarti sebenarnya anda juga bisa menerima teori baru bernama "premium to NAV" dong? Sektor properti Indonesia sedang ada momentum besar, likuiditas mulai membanjiri sektor ini (i.e. suatu privilege yg besar sekali di market kita yg semakin "kering"), harusnya kita memberlakukan teori premium to NAV dibandingkan discount to NAV?
Apakah kita harus tetap memuja dan melanjutkan tradisi lama ini dan kemudian menunggu utk harga pasar membuktikan bahwa ternyata teori mainstream yg kita gunakan selama ini penuh dengan kekurangan?
Apakah kita akan tetap menggunakan teori ini hanya utk terus menurunkan angka diskonnya dari tahun ke tahun, seperti broker diatas? Bukankah anda hanya akan merasakan diri anda konyol? Jika anda sadar, saya sedang membantu anda utk tidak mengkonyolkan diri sendiri.
Pandangan saya mengenai topik ini tetap adalah, discount to NAV bukanlah sesuatu yg kita hitung dari awal (angka NSA di valuasi properti saja sudah cukup angka ngawang2, kemudian kita kalikan itu dengan angka ngawang lagi yg bernama discount to NAV?)
Tugas kita hanya cukup sampai menghitung nilai potensi valuasi dari sebuah saham. Masa belum apa2 sudah mendiskonkan diri anda 50%?
Janganlah anda menyerah sebelum perang dimulai.
Semoga bisa menjadi bacaan yg bermanfaat di hari Minggu yg (tetap) berpolusi ini.
$ASRI $BSDE