🏘️ VALUASI EMITEN PROPERTY

Hari sabtu pengen ngalor ngidul aja ngetik2 di hp (ga cek data di laptop).. Ada dua metode valuasi paling umum dipakai: PER dan PBV. Untuk property terkadang bisa juga menggunakan NAV.

Kenapa NAV? Karena misalnya ada saham A dulu beli tanah tahun 2000, secara akuntansi harga akuisisi awal lah yang dicatat di LK (harga tahun 2000) sementara ketika di tahun 2023 sudah dikembangkan jadi komplek, yang dijual adalah ketika harga 2023 dong. Nah disini kita lihat ada selisih value dari harga dulu dan harga sekarang yang dimana ini bisa menjadi potensi laba.

PBV juga efektif digunakan di saham2 dengan aset besar, dimana property juga salah satunya. Namun saya tipikal yang lebih suka melakukan valuasi berdasarkan earning power, kenapa? Karena aset hanya akan menjadi aset jika tidak bisa dijual, butuh waktu. Berikut beberapa emiten property yang lagi diliatin:

Emiten/PBV/PER Annualized

SMRA/1.0/11.5
BSDE/0.6/9.5
PWON/1.1/9.3
CTRA/1.0/12.3
APLN/0.3/-16.5
KIJA/0.5/7.6
ASRI/0.3/10.2

High quality property emang biasanya dihargai PBV>1. Dan emiten kurang berkualitas biasanya diberikan PBV 0.5 kebawah, biasanya punya segudang masalah, entah hutangnya bengkak lah, rugi kurs lah, atau aset gede tapi gabisa jualan lah dkk.

BIG 4 ROPERTY

Dengan asumsi fair value PER di 8-9x dan PBV 1x untuk big 4 yang harganya cukup fair adalah BSDE SMRA (SMRA kemungkinan H2 2023 ada tambahan laba, untuk BSDE cukup steady). PWON menurut saya fair saja (biasanya sih emang agak mahal krn lebih stabil dengan >75% labanya dari recurring income. Saat ini marketing sales yang bagus cuma BSDE dan CTRA.

BEBERAPA SMALL CAP PROPERTY

Untuk small cap APLN akan ada earning shock, menarik. Setelah penjualan Neo Soho, saya lebih weighting ke APLN dibandingkan ASRI KIJA, untuk momentum play. Walaupun memang turun dari YoY dimana tahun lalu jualannya mall CP, secara QoQ tetap bagus. Hal ini memberikan PER 2x. Dengan PBV 0.3 menurut saya downside risk terbatas (walau kita ga bisa expect ada earning shock lagi berikutnya haha)

KIJA dengan kurs yang masih tinggi akan membebani labanya, asumsi EPS Q3 0 maka EPS FY 2024 kemungkinan 14. Fair value bisa di 8 x 14 = 112. Maka ini setara PBV 0.4x. Sementara ASRI punya bemper di valuasi lebih rendah dengan PBV 0.3x.

INTINYA GIMANA

Property sedang low base jika ini inflasi mulai topped. Dari valuasi dan marketing sales, yang bagus cuma di ranah BIG 4. Itupun kurang lebih fair. Untuk small cap ada yang murah tapi memang layak murah, ada yang bisa buat spekulasi karena terlalu murah. Silahkan dicari jarum dari jeraminya.

KALO KAMU PUNYA SAHAM PROPERTY APA, KASIH INSIGHT DONG 🤓

Dapatkan Trade idea Momentum Investing di https://cutt.ly/jwm5Tx4z (link di bio)

$IHSG $SMRA $BSDE $PWON $CTRA