Emiten di edisi terakhir serial Properti “Unik” ini sangat relate dengan saya dibandingkan ketiga emiten yang saya bahas sebelumnya.

Pada masa silam, saya dan keluarga cukup sering berkunjung ke proyek dari emiten ini. Malah bisa jadi hampir tiap minggu ada agenda ke sana. Selain dari sisi lokasi tergolong dekat dengan rumah, pada periode itu (2000an awal sampai 2010an), di Jakarta belum banyak proyek serupa. Ngga seperti sekarang, yang disana sini ada.

Proyek emiten ini yang saya maksud adalah pusat perbelanjaan alias mal. Mal ini, di periode tersebut, bisa dibilang sebagai salah satu pemain terkenal untuk kelas menengah ke atas. Mal serupa belum banyak, yang ada mal untuk kelas menengah yang terdeteksi sudah ada beberapa. Kunjungan terakhir saya ke mal ini terjadi pada 2019 lalu. Mal ini tetap eksis sampai sekarang dan tergolong “gacor” menarik pengunjung maupun mempertahankan penyewa (tenant).

Kali ini, saya ingin membahas emiten pemilik dari mal tersebut, Metropolitan Kentjana (MKPI). Emiten inilah yang melahirkan sebuah kawasan elit di Jakarta, Pondok Indah.

Fun fact : perusahaan ini memecah rekor sebagai perusahaan dengan komisaris terbanyak dibanding kebanyakan emiten di bursa.

=====

Dalam banyak catatan sejarah, wilayah Pondok Indah dulu adalah hutan, dimana ada banyak pohon karet saat itu. Meski saat itu terkesan tidak potensial, namun (alm) Pak Ciputra justru berpandangan berbeda. Argumennya, Jakarta akan makin ramai dan kebutuhan rumah akan meningkat. Disisi lain, secara peluang usaha, di era saat itu (70an) wilayah Jakarta Selatan ini dianggap masih lebih oke dari banyak segi. Bebas banjir, dari sisi lingkungan dan lokasi pun juga oke.

Pengembangan pun mulai dilakukan. Pak Ci, sapaan akrabnya, menggandeng (alm) Sudono Salim alias Liem Sioe Liong, untuk membentuk patungan yang kemudian dinamakan MKPI. Berdiri sejak 1972, perusahaan ini kemudian memulai progres pengembangan wilayah Pondok Indah yang secara total seluas 400+ hektar. Sebagian kecil dari wilayah ini dikhususkan untuk proyek komersial, seperti mal, kantor dan hotel.

Salah satu yang unik dari MKPI adalah, pengembangan proyeknya justru tidak sepenuhnya benar benar dibangun sendiri. Mereka banyak menjual dalam bentuk tanah kavling, yang dibangun oleh pembeli. Itu yang menyebabkan rumah rumah di wilayah ini tidak seragam secara bentuk. Hal ini ternyata efektif, apalagi dengan pembeli yang rata rata memang “kaum sultan” beneran. Jadilah wilayah PI ini (singkatnya) berubah jadi wilayah elit.

Secara institusi, MKPI sendiri kemudian banyak dimodali sejumlah pemain kelas kakap. Selain Ciputra dan Salim, terdapat beberapa partner masing-masing yang pernah atau masih memiliki MKPI. Dari sisi Ciputra, ia mengajak grup Metropolitan, Pembangunan Jaya dan keluarga Brasali (yang kemudian kita kenal sekarang dengan emiten POWR). Sementara dari sisi Salim, ia mengundang kawan kawannya, seperti (alm) Sudwikatmono.

Pembangunan PI, kemudian menjadi inspirasi banyak pemain properti, untuk mengembangkan konsep serupa. Jakarta Barat, misalnya, ada di Puri Indah dan Kebon Jeruk - dua wilayah ini banyak dikembangkan oleh grup JSPT, yang saya bahas sebelumnya.

Dari sekian banyak pengembangan kelas kakap, tentu yang sangat berkesan adalah Pantai Indah Kapuk alias PIK. PIK, yang juga dikembangkan oleh grup Salim, adalah proyek perumahan reklamasi pertama di Asia Tenggara. Pengembangan berikutnya, yang kemudian dikenal sebagai PIK 2 (PANI), baru baru ini kembali menaikkan nama Salim di dunia properti dengan wilayah yang lebih luas dan strategis.

Kembali ke Pondok Indah. Akhirnya manajemen MKPI menyadari bahwa pengembangan kawasan komersial menjadi penting. Itulah yang menghasilkan berbagai fasilitas menarik, seperti mal, lapangan golf hingga perkantoran dan taman air. Bahkan, rumah sakit pun disiapkan.

Namun, hanya lapangan golf dan rumah sakit dikelola oleh perusahaan terpisah. Sisanya di bawah MKPI. Lapangan golfnya dikelola Pondok Indah Padang Golf Tbk yang pemiliknya merupakan anggota dari klub lapangan golf tersebut. Sementara rumah sakitnya dikelola oleh Binara Guna Mediktama, yang kini juga memiliki jejaring rumah sakit di Puri Indah dan Bintaro. Jadilah Pondok Indah selayaknya kota mandiri.

Namun, akibat dari krisis ekonomi 1998, yang sempat membuat grup Salim dan “the gang of four” lainnya (Sudwikatmono, Djuhar Sutanto dan Ibrahim Risjad) tersungkur, MKPI pun lepas dari tangan mereka. Sejak awal 2000an, MKPI dikendalikan keluarga Murdaya Poo (Murdaya Widyawimarta), yang memiliki beragam bisnis perkebunan, pariwisata, properti hingga teknologi. Ciputra masih memegang saham sedikit disini, bersama partnernya, seperti Brasali dan (alm) Hiskak Secakusuma. Episode Pondok Indah memang tak lepas dari “kaum sultan”.

Pada periode Murdaya inilah pengembangan Pondok Indah yang sudah hampir finish terus dilanjutkan. Setelah sudah ada Mal Pondok Indah I, kemudian lanjut ke Wisma Pondok Indah I (Pondok Indah Office Tower I) dan Pondok Indah Golf Apartment, estafet berlanjut terus. Ada Mal 2, Mal 1 extension (Street Gallery, yang sering dibilang Mal 3), hotel Pondok Indah, Pondok Indah Office Tower 2, 3, 5, Mal 3 dan Pondok Indah Residences. Di luar itu, pengembangan kecil kecilan di wilayah Pondok Pinang dan Bintaro pun dilakukan karena lahan sudah terbatas.

Setelah sempat mengkonsolidasi bisnis di Puri Indah sejak 2004 (membeli dari grup JSPT), bisnis ini kemudian dilepas menjelang IPO di 2009. Sekarang, Puri Indah ini dipegang entitas teraffiliasi MKPI, Pondok Indah Development. Sementara itu, sejak 2015 lalu, MKPI ikut berperan dalam rencana royek di wilayah Pamulang. Kepemilikan mereka di entitas baru proyek ini, Pondok Indah Investment, sekitar 30%. Rencana lainnya, MKPI akan menggunakan lahan yang pernah mereka sewakan untuk Carrefour/Transmart di Lebak Bulus, sebagai mal dan hotel disana. Saingan sama Poins Square dong? (yang kini ditangani grup Intiland - DILD).

Satu yang unik, terkhusus mal mereka, manajemen berhasil mempertahankan level yang oke untuk keterisian penyewa. Bahkan, Mal 1 saja masih tetap di atas 90%, meski di tengah pandemi berkecamuk. Mal 3, yang tergolong barupun juga bisa di atas 70%. Meski demikian, akibat persaingan di bisnis perkantoran yang ketat di Jakarta, agaknya manajemen menemukan kesulitan dalam menjaga keterisian penyewa perkantoran.

Apapun cerita yang terjadi, Pondok Indah masih tak kehilangan citra dan magnet sebagai satu dari wilayahnya “kaum sultan”.

Bacaan menarik lain soal saham, investasi dan bisnis lainnya bisa cek dan follow Instagram, Tiktok dan Threads @plbkrinaliando.

$IHSG $DILD $PANI $MKPI $JSPT