SEWA LAHAN PELABUHAN TANJUNG PRIOK ANTARA IPCC - PELINDO: SEBUAH ILUSTRASI PERBANDINGAN AKUNTANSI SEHUBUNGAN SEWA (PSAK 73 VS PSAK 30)

Sejak 1 Januari 2020, PSAK 73 menggantikan PSAK 30. Inti dari PSAK 73 tersebut adalah kontrak sewa jangka panjang bagaimanapun bentuknya harus diperlakukan semacam finance lease. Saya tidak akan membahas detil satu per satu paragraf dari PSAK 73. Namun saya akan coba membahas dengan ilustrasi saja, inti dari perbedaan PSAK 73 dengan PSAK 30. Hal ini menjadi penting apabila suatu perusahaan memiliki kontrak sewa jangka panjang yang nilainya cukup signifikan. Contoh yang akan saya pakai adalah emiten $IPCC. Angka yang akan saya sebutkan sepanjang contoh kasus ini adalah angka dalam ribuan Rupiah sesuai dengan laporan keuangan IPCC.

Namun perhitungan ini hanya sebatas hitungan kasar saja untuk keperluan ilustrasi. Banyak variabel dan asumsi yang saya tidak ketahui dari kontrak antara IPCC dengan Pelindo. Sehingga hasil perhitungan saya dengan yang ada di laporan keuangan (baik sesudah menggunakan PSAK 73 maupun saat masih menggunakan PSAK 30) hasilnya akan berbeda. Nah sebelum kalian baca lebih lanjut, pastikan kalian like artikel ini. Dan jangan lupa untuk follow saya agar tidak ketinggalan update-update analisis dari saya :)

KONTRAK SEWA IPCC (TANJUNG PRIOK)
IPCC dalam operasionalnya melakukan sewa jangka panjang kepada induknya yaitu Pelindo. Aset yang disewa merupakan lahan dan dermaga pada Pelabuhan Tanjung Priok. Masa sewa selama 15 tahun dari 1 Januari 2018 hingga 31 Desember 2032. Nominal yang harus dibayarkan juga cukup fantastis sebagai berikut (dalam ribuan Rupiah):
- 1st payment = 320.590.261
- 2nd payment = 439.522.318
- 3rd payment = 552.448.212

Informasi pada laporan keuangan menyebutkan 1st payment dibayarkan pada akhir tahun 2018 (tepatnya 28 Desember 2018). Kemudian 2nd payment dan 3rd payment akan dibayarkan setiap 5 tahun kemudian. Berarti dengan asumsi tersebut, 2nd payment akan dibayarkan pada 28 Desember 2023, sedangkan 3rd payment akan dibayarkan pada 28 Desember 2028.

PERHITUNGAN BEBAN SEWA DENGAN PSAK 30
Seandainya perlakuan akuntansi masih menggunakan PSAK lama, maka beban sewa yang seharusnya diakui IPCC atas sewa pada Pelabuhan Tanjung Priok sebagai berikut:
Tahun 2018 - 2022
Nominal sewa = 320.590.261 untuk 5 tahun
Beban sewa per tahun = 64.118.052

Tahun 2023 - 2027
Nominal sewa = 439.522.318 untuk 5 tahun
Beban sewa per tahun = 87.904.464

Tahun 2028 - 2032
Nominal sewa = 552.448.212 untuk 5 tahun
Beban sewa per tahun = 110.489.642

Udah begitu aja. Simpel bukan perlakuan akuntansi yang lama? Let's move on to PSAK 73. Yang ini lebih berat hitungannya.

PERHITUNGAN BEBAN SEHUBUNGAN SEWA DENGAN PSAK 73 (CONTOH DISCOUNT RATE 7.5%)
Dengan PSAK 73, tidak ada lagi namanya beban sewa. Yang ada adalah beban penyusutan aset hak guna dan beban bunga. Kenapa demikian? Karena PSAK 73 menganggap sewa jangka panjang ini seolah-olah suatu kontrak finance lease. Seolah-olah IPCC memperoleh aset untuk masa 15 tahun dan untuk memperolehnya, IPCC "mengutang" yang akan dibayarkan selama 3 kali. Tentunya finance lease ada yang namanya bunga. Lalu seperti apa perhitungannya? Silakan kalian sambil lihat gambar pertama (tabel PSAK 73 dengan discount rate 7.5%).

Untuk contoh pertama saya gunakan asumsi:
- discount rate adalah 7.5% / tahun
- nominal pembayaran yang disebutkan pada contoh masih sebelum PPN
- nominal pembayaran tidak termasuk service charge

Hasilnya IPCC dianggap memperoleh aset senilai 832.360.785 (dihitung dengan present value) pada tahun 2018 (yang akan disusutkan selama 15 tahun) secara merata (55.490.715 per tahun). Kemudian setiap tahunnya, IPCC juga akan mengakui bunga yang dihitung dengan cara = 7.5% X nominal utang yang outstanding. Beban bunga yang diakui:
- Tahun 2018 = 62.427.059
- Tahun 2019 = 43.064.819
- Tahun 2020 = 46.294.680
dst..
- Tahun 2024 = 28.860.943
- Tahun 2025 = 31.025.514
dst..

Perhatikan bahwa:
- beban bunga semakin rendah bila dalam suatu periode ada pembayaran oleh IPCC.
- beban bunga semakin tinggi bila dalam suatu periode tidak ada pembayaran oleh IPCC.
- pada tahun 2029, sudah tidak ada beban bunga yang diakui IPCC karena sudah tidak ada nominal utang sewa lagi. Utang sewa sudah lunas pada tahun 2028.
- beban penyusutan selalu sama setiap tahunnya selama 15 tahun.

Berbeda jauh bukan perhitungannya? Tapi menariknya jumlah beban yang diakui selama 15 tahun akan tetap sama. Perbedaannya hanya terdapat pada:
- pos pengakuan beban
- timing pengakuan beban

Nah sesudah kalian tau perbedaan utama dari PSAK 73 dan PSAK 30, kita coba lagi ya satu contoh yang sama, tapi dengan asumsi discount rate yang ekstrim yaitu 15%.

PERHITUNGAN BEBAN SEHUBUNGAN SEWA DENGAN PSAK 73 (CONTOH DISCOUNT RATE 15%)
Silakan kalian sambil lihat gambar kedua (tabel PSAK 73 dengan discount rate 15%). Dengan asumsi discount rate 15%, hasilnya IPCC dianggap memperoleh aset senilai 587.536.766 pada tahun 2018 (yang akan disusutkan selama 15 tahun) secara merata (39.169.118 per tahun). Kemudian setiap tahunnya, IPCC juga akan mengakui bunga yang dihitung dengan cara = 15% X nominal utang yang outstanding. Beban bunga yang diakui:
- Tahun 2018 = 88.130.515
- Tahun 2019 = 53.261.553
- Tahun 2020 = 61.250.786
dst..
- Tahun 2024 = 41.199.660
- Tahun 2025 = 47.379.609
dst..

Perhatikan bahwa:
- beban bunga lebih tinggi dibandingkan ketika kita gunakan discount rate 7.5%
- beban penyusutan lebih rendah dibandingkan ketika kita gunakan discount rate 7.5%
- tetapi total beban setelah 15 tahun tetap akan sama

KEY TAKEAWAY
1. PSAK 73 mulai berlaku sejak 2020 menggantikan PSAK 30
2. Secara cash flow, tidak ada perbedaan yang harus dibayarkan. Nilai yang harus dibayarkan tetap sesuai kontrak. Perbedaan PSAK 73 vs PSAK 30 hanya ada pada nominal beban tiap tahunnya dan juga pos pengakuan bebannya.
3. Total beban sewa antara PSAK 73 dan PSAK 30 dalam jangka panjang (hingga kontrak selesai) akan menghasilkan angka yang sama. Namun dalam jangka pendek (secara tahunan) akan menghasilkan angka yang berbeda.
4. Jumlah beban yang diakui sehubungan sewa dengan PSAK 73 tidaklah tetap dari tahun ke tahun. Sedangkan jumlah beban sewa yang diakui dengan PSAK 30 nilainya tetap dari tahun ke tahun dan baru akan berubah ketika ada termin pembayaran berikutnya.
5. Perusahaan yang masih dalam masa-masa awal sewa lebih "dirugikan" dengan PSAK 73 karena beban bunga yang masih tinggi. Sedangkan perusahaan yang sudah berada pada masa-masa akhir sewa lebih "diuntungkan" dengan PSAK 73 karena beban bunga yang semakin rendah.
6. Setelah kalian mengetahui perbedaan PSAK 73 dan PSAK 30, kemudian tadi saya juga berikan contoh bagaimana perbedaan suatu asumsi yang digunakan management dapat mengubah perhitungan juga, seharusnya sekarang kalian bisa makin mengerti kenapa kita harus mengecek laporan arus kas emiten. Karena salah satu bentuk earnings manipulation bisa saja datang dari perbedaan-perbedaan asumsi yang digunakan management. Walaupun kas yang keluar masuk akan sama, tapi laba yang dilaporkan dalam jangka pendek bisa berbeda-beda dalam jangka pendek.

Btw bukan artinya IPCC melakukan earnings manipulation ya. Saya hanya memberikan contoh potensi celah yang dapat dimanfaatkan management seandainya mereka berusaha menggelembungkan laba bersih.

Untuk ilustrasi perbedaan secara chart, silakan kalian lihat gambar ke 3 hingga gambar ke 5.

CLOSING STATEMENT
Demikian sekilas pembahasan mengenai perbedaan PSAK 73 dan PSAK 30.
As always, artikel ini sifatnya hanya edukasi berdasarkan pengalaman saja. Bukan artinya IPCC pasti akan mengalami penurunan beban bunga di tahun 2024. Bisa saja beban bunga sudah turun dari tahun 2023 karena ternyata payment dilakukan bukan di 28 Desember 2023, melainkan misalkan di 2 Januari 2023. Dan masih banyak hal-hal / variabel yang kita tidak ketahui dari kontrak Tanjung Priok antara IPCC dengan Pelindo tersebut. Silakan kalian lakukan research lagi sendiri.
Any comments, insights, pros, and contras are very welcome because I believe in knowledge.
The more we share, the more we gain.

Thanks bagi yang meluangkan waktu membaca postingan ini dan memberikan comment serta insight tambahan. Dan tentunya terima kasih bagi kalian yang sudah follow saya dan like artikel ini. Saya akan mencoba membagikan sebanyak mungkin apapun yang muncul di pikiran saya, terutama untuk emiten yang saya pegang atau berencana beli.

Tag current holding : $MAPA TKIM $INKP IPCC BJTM ARCI
Current watchlist: $INTP $ACES GPRA WOOD DSFI