Saham: KBAG - PT. Karya Bersama Anugerah Tbk.

Teknikal $KBAG cantik menawan!

Best entry: 48 & 49

Hold til' bagger!

DYOR

$KBAG 23 Dec 25
Investor: SALIM LIM
Action: BUY
Shares Traded: +900,000 (+0.0126%)
Current: 535,399,800 (7.4881%)
Previous: 534,499,800 (7.4755%)
Broker: NI
Investor Type: Domestic
Source: KSEI

$KBAG tadi sempet ijo di 49, sekarang balik kuning.
tolong kapan ini barang dibawa ke 200 🤣

$KBAG insidernya rutin buy terus lho . Mau dinaikin ni saham . Mau coba hold ✊

$KBAG 22 Dec 25
Investor: SALIM LIM
Action: BUY
Shares Traded: +600,000 (+0.0084%)
Current: 534,499,800 (7.4755%)
Previous: 533,899,800 (7.4671%)
Broker: NI
Investor Type: Domestic
Source: KSEI

$KBAG minta beli di posisi 45 dong awkawjwa dikasih gak ya 🤪 receh soalnya

$PAMG Saham Properti Keluarga Sumasto

Lanjutan dari postingan di External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345

PAMG itu saham keluarga Sumasto, dan menariknya keluarga ini punya beberapa kendaraan IPO di properti seperti PAMG, $BSBK, dan $KBAG. Masalahnya, banyak investor sering salah fokus karena mengira semua saham properti itu sama, padahal mesin uangnya beda total. PAMG bukan cerita land bank raksasa, ini cerita satu aset yang harus hidup dari traffic harian dan sewa bulanan. Dari data yang ada per 30 September 2025, pendapatan PAMG cuma Rp37,77 miliar, kecil kalau dibanding emiten properti besar, tapi komposisinya justru sangat dominan pendapatan berulang Rp35,04 miliar atau 92,77%. Ini tipe bisnis yang kelihatan sepi di timeline, tapi kalau okupansi dan tarif sewa stabil, uangnya bisa lebih konsisten daripada developer yang nunggu serah-terima. Di saat yang sama, laba bersihnya cuma Rp965,13 juta, jadi ruang napasnya tipis sekali kalau ada guncangan biaya atau renovasi besar. Dan ini yang bikin pertanyaan menjadi tajam, PAMG terlihat seperti mesin sewa, tapi dompet kasnya sempit, kas akhir Rp1,24 miliar, sementara kebutuhan bayar dan belanja modal bisa cepat menghabiskan napas. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau dibedah model bisnisnya, PAMG itu pengelola mal dan hotel di Pekanbaru, aset utamanya Mal Pekanbaru dan Hotel Jatra. Persediaannya Rp857,85 juta itu bukan stok rumah atau tanah, tapi barang operasional seperti bahan bakar, suku cadang, dan material listrik, jadi jangan dibaca seperti developer perumahan. Aset properti investasi tercatat Rp571,40 miliar, jadi nilai utama PAMG ada pada bangunan yang disewakan, bukan pada tanah mentah yang disimpan puluhan tahun. Karena sumber uang utamanya sewa, service charge, utilitas, dan parkir, ritme kasnya cepat, terlihat dari DSO (days sales outstanding) sekitar 10 hari dan CCC (cash conversion cycle) sekitar 18 hari. Ini kontras dengan developer land bank yang DI (days inventory) bisa ribuan sampai puluhan ribu hari. Namun kelemahannya juga jelas, arus kas operasi atau CFO (cash flow from operations) cuma Rp722,99 juta, sementara total belanja modal sekitar Rp3,51 miliar, sehingga free cash flow (FCF) minus Rp2,79 miliar. Artinya, untuk bertahan sambil renovasi dan tambah properti investasi, PAMG butuh sumber dana lain.

Di sisi pendanaan, dari data yang ada PAMG memakai utang dan jaminan aset. Total pinjaman bank Rp92,03 miliar, dan seluruh properti investasi dijadikan jaminan ke Bank Victoria. Yang jatuh tempo dekat disebut sekitar Rp3,67 miliar plus bunga ditangguhkan Rp600 juta, sementara kas akhir cuma Rp1,24 miliar, ini matematika sederhana yang bikin PAMG sangat bergantung pada manuver pendanaan. Ketergantungan itu kelihatan dari adanya dukungan pinjaman pihak berelasi, ada plafon Rp80 miliar, dan kas masuk dari pihak berelasi Rp8,51 miliar. Tenor juga sudah direstruktur sampai 15 Maret 2033, jadi napas dipanjangkan, tapi itu bukan berarti bisnisnya otomatis makin kuat, itu berarti cicilan dibuat lebih ringan supaya roda tetap muter. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Sekarang bandingkan dengan sesama keluarga Sumasto yang paling mirip karakternya, yaitu BSBK (PT Wulandari Bangun Laksana Tbk). BSBK juga bertumpu pada pendapatan berulang yang besar sekali, Rp266,92 miliar atau 96,14% dari total pendapatan Rp277,63 miliar, sumbernya sewa mal, utilitas, service charge, parkir, dan pengelolaan. Skala BSBK jauh di atas PAMG, laba bersih BSBK Rp54,12 miliar, CFO Rp44,86 miliar, dan CAPEX Rp24,58 miliar sehingga FCF masih positif Rp20,28 miliar. Dari sisi kualitas mesin uang, BSBK terlihat lebih matang karena cash generator-nya cukup untuk membiayai belanja modal tanpa membuat kas megap-megap. Walau BSBK juga menjaminkan aset dan piutang untuk kredit bank, secara operasional dia punya bantalan kas yang lebih masuk akal dibanding PAMG.

Lalu lihat KBAG, masih satu keluarga, tapi pola ekonominya kebalikan. KBAG punya cadangan lahan yang besar di Jonggol dan Balikpapan, total sekitar 1.540.901 m² atau 154,09 hektar, plus properti investasi 7.346 m² di Cengkareng. Namun kemampuan mengubah lahan jadi duit masih lambat, terlihat dari DI sekitar 8.305 hari dan CCC sekitar 8.359 hari. Pendapatan KBAG Rp10,91 miliar, pendapatan berulangnya cuma Rp2,15 miliar atau 19,71%, sisanya sangat mengandalkan penjualan unit Rp8,77 miliar yang trennya turun dari tahun sebelumnya. KBAG memang CFO positif Rp5,84 miliar meski rugi bersih Rp9,43 miliar, tapi ini lebih mirip pengembang yang masih berusaha menyalakan mesin, bukan pengelola properti mapan yang tinggal memanen sewa. Jadi di dalam keluarga Sumasto sendiri terlihat spektrum yang jelas, PAMG dan BSBK itu mesin sewa, KBAG itu cerita stok tanah yang butuh waktu panjang untuk berubah jadi kas.

Kalau PAMG dibandingkan ke emiten properti yang jauh lebih mapan seperti MKPI, perbedaannya terasa seperti dunia yang berbeda. MKPI punya pendapatan Rp1,85 triliun, laba bersih Rp772,72 miliar, dan pendapatan berulang Rp1,49 triliun atau 80,6% yang ditopang mal, perkantoran, hotel, dan apartemen. MKPI bahkan nyaris tidak bergantung utang, kas Rp2,37 triliun, beban bunga cuma Rp70,7 juta, dan CFO Rp985,37 miliar lebih besar dari laba. CAPEX MKPI Rp161,13 miliar masih gampang dibiayai dari CFO, sehingga FCF sekitar Rp824,24 miliar. Jadi MKPI itu contoh pengelola aset premium yang bukan cuma ramai pengunjung, tapi juga benar-benar menghasilkan kas besar dan punya struktur neraca yang nyaman. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Bandingkan lagi dengan emiten land bank raksasa seperti BKSL dan BSDE supaya kelihatan posisi PAMG di peta industri. BKSL punya land bank 14.785 hektar, nilai buku rata-rata tanahnya sekitar Rp78.204 per m², dan pendapatan naik 96,3% menjadi Rp836,98 miliar. Namun pendapatan berulang BKSL Rp188,26 miliar atau 22,5%, mayoritas tetap penjualan. Siklus kasnya panjang, DI sekitar 10.105 hari, CCC sekitar 10.017 hari, artinya kekayaannya banyak terkunci di tanah. Kelebihannya, CFO BKSL Rp202,21 miliar lebih besar dari laba Rp74,15 miliar, jadi saat penjualan jalan, kasnya bisa deras. Tapi ada risiko sengketa lahan sekitar 340 hektar, dan aset tanah dijaminkan ke banyak bank. Ini tipe saham yang bisa terlihat spektakuler saat siklus jualan bagus, tapi tetap membawa risiko struktural khas land bank.

BSDE lebih ekstrem lagi dari sisi skala. Tanah belum dikembangkan 43.816.087 m² atau sekitar 4.381,61 hektar, dan pendapatan Rp8,76 triliun dengan laba bersih Rp1,47 triliun. Namun pendapatan berulangnya hanya 14,7% atau sekitar Rp1,29 triliun dari total, sisanya penjualan. CFO BSDE minus Rp1,03 triliun karena pembelian tanah dan bangunan Rp2,02 triliun, jadi dari sisi kas operasional, BSDE sedang fase ekspansi yang menyedot kas. Bedanya, BSDE punya kas Rp8,90 triliun dan akses refinancing, jadi dia bisa menahan fase CFO negatif tanpa langsung kehabisan napas. Ini contoh perusahaan besar yang main di kota mandiri, bukan pengelola satu mal seperti PAMG.

Kalau dibandingkan dengan CBDK dan BEST, PAMG tetap berada di kelas berbeda. CBDK punya luas tanah 7.053.537 m² atau 705,35 hektar, pendapatan Rp2,29 triliun, tapi pendapatan berulangnya cuma Rp44,24 miliar atau 1,93%, jadi dominan penjualan. BEST punya tanah dijaminkan 962.983 m² atau 96,30 hektar, pendapatan Rp246,08 miliar, pendapatan berulang Rp130,34 miliar atau 53%, tetapi CFO minus Rp33,71 miliar dan FCF minus Rp38,64 miliar karena butuh belanja dan bayar utang pakai kas. PPRO juga menunjukkan sisi rapuh sektor BUMN properti, pendapatan Rp230,97 miliar, rugi bersih Rp47,26 miliar, DSO dan DI sangat tinggi, dan restrukturisasi besar melalui PKPU termasuk konversi utang pihak berelasi Rp9,63 triliun menjadi surat berharga perpetual. ADCP dari data yang ada membawa tekanan utang besar, liabilitas Rp4,35 triliun, utang usaha Rp1,10 triliun, obligasi dan sukuk ratusan miliar, serta piutang jatuh tempo lebih dari 36 bulan Rp17,18 miliar. Gambaran ini penting supaya investor paham, PAMG memang kecil, tapi problemnya bukan land bank, problemnya ruang kas dan ketergantungan pendanaan. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau investor bikin peringkat berdasarkan luas lahan dari data yang ada, urutannya jelas. BKSL sekitar 14.785 hektar, lalu BSDE sekitar 4.381,61 hektar, lalu CBDK sekitar 705,35 hektar, lalu KBAG sekitar 154,09 hektar, lalu BEST sekitar 96,30 hektar, lalu MKPI sekitar 49,66 hektar, lalu BSBK sekitar 3,72 hektar. PAMG tidak bisa diperingkatkan secara fair dari data yang ada karena luas tanah total tidak disebutkan dalam satu angka, yang disebut hanya pembelian lahan 1.200 m² dan luas bangunan hotel 17.407 m².

Kalau investor bikin peringkat pendapatan berulang secara nominal dari data yang ada, yang paling atas MKPI Rp1,49 triliun, lalu BSDE sekitar Rp1,29 triliun, lalu BSBK Rp266,92 miliar, lalu BKSL Rp188,26 miliar, lalu BEST Rp130,34 miliar, lalu PPRO Rp105,56 miliar, lalu CBDK Rp44,24 miliar, lalu PAMG Rp35,04 miliar, lalu KBAG Rp2,15 miliar.

Kalau investor bikin peringkat porsi pendapatan berulang terhadap pendapatan total dari data yang ada, yang paling tinggi BSBK 96,14%, lalu PAMG 92,77%, lalu MKPI 80,6%, lalu BEST 52,98%, lalu PPRO 45,70%, lalu BKSL 22,49%, lalu KBAG 19,71%, lalu BSDE 14,7%, lalu CBDK 1,93%. Ini yang membuat PAMG terlihat unik, dia kecil, tapi mesin pendapatan berulangnya dominan, hanya saja mesin itu belum cukup besar untuk membiayai belanja modal tanpa bikin kas sesak, sehingga cerita PAMG pada akhirnya bukan soal seberapa luas tanah, tapi seberapa kuat traffic dan tarif sewa, serta seberapa aman struktur utang dan kebutuhan dana tahunannya. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

$BSBK dan $KBAG Perusahaan Keluarga Sumasto

Lanjutan dari External Comunity Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community menggunakan kode: A38138 https://stockbit.com/post/13223345

BSBK itu saham properti milik keluarga Sumasto, dan ini tipe emiten yang sering bikin investor salah fokus. Banyak orang ngira properti itu wajib punya land bank ratusan hektare supaya disebut besar. Padahal ada dua jalur menang di properti. Jalur pertama jualan tanah dan unit, jalur kedua jadi landlord yang tiap bulan narik uang sewa, utilitas, service charge, parkir, lalu muter lagi. BSBK itu jelas main jalur kedua, sedangkan KBAG lebih dekat ke jalur pertama. Jadi kalau investor mau menilai mana yang lebih sehat, jangan mulai dari hype, mulai dari mesin uangnya, recurring income atau non-recurring income, lalu baru lihat kecepatan muter kasnya. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari data yang ada, BSBK itu properti yang hidup dari superblock, bukan dari cerita jual kavling. Per 30 September 2025, persediaan BSBK Rp129,70 miliar, isinya unit siap jual Pentapolis Rp25,94 miliar dan lahan sedang dikembangkan Rp99,98 miliar, plus Apartemen Sapphire dalam pengembangan Rp2,06 miliar. Yang menarik bukan di persediaan, tapi di ekosistem asetnya, properti investasi tanah Rp459,07 miliar dan aset tetap hak atas tanah Rp448,84 miliar. Luas lahan yang kebaca eksplisit di catatan adalah dua bidang SHGB yang dijadikan jaminan, total 37.238 m2 atau sekitar 3,72 hektare. Ini kecil kalau dibanding emiten land bank, tapi ini juga memberi sinyal lain, BSBK tidak perlu hamparan tanah luas untuk menghasilkan duit, karena mesin utamanya adalah mal dan layanan kawasan di Balikpapan Superblock.

KBAG kebalikannya, di atas kertas ia punya amunisi tanah yang jauh lebih besar, tapi mesin duitnya belum sekuat itu. Per 30 September 2025, persediaan KBAG Rp214,68 miliar, lalu cadangan lahan yang kebaca ada di Balikpapan 9.666 m2, dan yang paling besar di Jonggol Bogor lewat entitas anak SPB 891.172 m2 dan APB 640.063 m2. Kalau dijumlah, lahan Jonggol saja 1.531.235 m2 atau sekitar 153,12 hektare, lalu tambah Balikpapan jadi sekitar 154,09 hektare. KBAG juga punya properti investasi di Cengkareng 7.346 m2. Jadi secara ukuran tanah yang kebaca eksplisit, KBAG itu jauh lebih luas daripada BSBK, bahkan beda kelas. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Masalahnya, luas lahan tidak otomatis sama dengan kemampuan mengubah lahan jadi duit. BSBK membuktikan kemampuan monetisasi lewat pendapatan. Pendapatan 9M 2025 BSBK Rp277,63 miliar naik 5,39% YoY, dan masih cetak laba Rp54,12 miliar walau turun 12,8%. Struktur pendapatannya juga sangat tegas, non-recurring dari penjualan properti cuma Rp10,71 miliar atau 3,8%, sedangkan recurring income sekitar Rp266,92 miliar atau 96,2% dari sewa mal, utilitas, service charge, parkir, sampai pengelolaan lingkungan. Ini tipe properti yang tidak butuh jual unit besar-besaran untuk tetap jalan, karena duitnya datang rutin.

KBAG secara operasional belum berada di kelas itu. Pendapatan 9M 2025 KBAG Rp10,91 miliar, turun 16,75% YoY. Kontribusi real estat penjualan Rp8,77 miliar atau 80,3%, recurring dari pengelolaan lingkungan dan utilitas Rp2,15 miliar atau 19,7%. Secara cerita, KBAG masih dominan jualan, bukan landlord. Ketika jualan melambat, pendapatan ikut melemah, dan itu terlihat langsung di angka. KBAG juga rugi bersih Rp9,43 miliar, walau CFO justru positif Rp5,84 miliar. Ini situasi yang sering muncul di emiten kecil menengah, secara akuntansi rugi, tapi masih ada kas masuk dari perputaran modal kerja. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau investor mau ukur seberapa cepat dua emiten ini mengubah aset jadi kas, metrik operasionalnya beda jauh. BSBK DSO sekitar 54 hari, DI sekitar 407 hari, CCC sekitar 438 hari. Ini angka yang relatif masuk akal untuk emiten properti yang punya komponen sewa besar, karena kasnya muter. KBAG DSO sekitar 134 hari, DI sekitar 8.305 hari, CCC sekitar 8.359 hari. Ini gambaran tanah banyak, tapi perputaran jadi kas lambat sekali. Bukan berarti salah, tapi berarti model bisnisnya lebih panjang napasnya, dan butuh eksekusi penjualan atau pengembangan yang konsisten supaya tanah itu tidak jadi angka tidur.

Soal utang, dua-duanya sama-sama menggunakan aset sebagai penopang kredit, tapi risikonya terasa berbeda. BSBK menjaminkan lahan SHGB dan juga piutang senilai Rp365 miliar untuk kredit bank, CFO Rp44,86 miliar masih cukup menutup capex Rp24,58 miliar sehingga FCF positif Rp20,28 miliar. Ini memberi ruang bernapas untuk cicilan jangka pendek, walau ada beban bunga ditangguhkan Rp232,2 miliar yang tetap perlu diawasi karena itu potensi beban masa depan. KBAG menjaminkan persediaan tanah dan piutang usaha sebagai agunan kredit modal kerja, kas Rp4,24 miliar, utang bank jangka pendek Rp8,42 miliar, dan ada catatan kendala pemenuhan rasio DSCR. Ini sinyal bahwa bank juga menuntut kinerja operasional yang lebih stabil, sementara pendapatan KBAG sedang turun. Upgrade Skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau dibandingkan dengan saham properti lain yang hype di Stockbit seperti $DADA dan PURI, posisi BSBK dan KBAG itu beda dunia secara fondasi. DADA yang kebaca eksplisit luas lahannya sekitar 5,92 sampai 6,23 hektare, tapi narasinya sering dibawa seperti developer raksasa, padahal footprint fisiknya kecil. KBAG minimal punya tanah Jonggol sekitar 153 hektare yang kebaca, jadi secara amunisi tanah, KBAG lebih masuk akal dibanding hype tanah kecil. BSBK malah tidak bertarung di arena luas lahan, BSBK bertarung di arena recurring income seperti landlord, mirip logika emiten yang kekuatannya ada di sewa dan utilitas. Di sisi lain, kalau pembandingnya emiten lahan besar seperti CSIS sekitar 448 hektare, CBDK sekitar 705 hektare, ELTY sekitar 1.566 hektare, ASRI sekitar 1.936 hektare, maka KBAG masih jauh lebih kecil, dan BSBK memang bukan tipe yang mengejar hektare.

Dari data yang ada, pembacaan yang paling fair begini. KBAG menang telak di ukuran tanah yang kebaca, tapi kalah di kemampuan menjadikan tanah itu duit secara cepat dan stabil. BSBK kalah di ukuran lahan yang kebaca eksplisit, tapi menang telak di kualitas mesin uang karena recurring income mendominasi, perputaran inventori jauh lebih cepat, dan skala pendapatannya jauh lebih besar. Kalau investor ingin properti yang hidup dari kas rutin, BSBK lebih nyambung. Kalau investor ingin opsi jangka panjang dari tanah besar yang masih butuh eksekusi, KBAG lebih nyambung, dengan catatan risiko eksekusi dan disiplin utang wajib dipantau ketat.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

$KBAG green valley lumayan bagus sih masih dalam proses pengerjaan juga

$KBAG Perusahaan Properti Milik Salim Tapi Bukan Anthony Salim ya

Lanjutan dari postingan sebelumnya di External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan Kode External Community A38138 https://stockbit.com/post/13223345

KBAG lagi naik panggung di Stockbit bareng $DADA dan $PURI, dan pola klasiknya selalu sama. Jumlah investor KBAG sudah 28 ribu orang, lumayan untuk saham properti yang sebenarnya ukuran bisnisnya belum besar. Banyak yang beli karena merasa ini saham properti hype, bukan karena sudah paham mesin uangnya. Padahal di properti, yang menentukan bukan sekadar punya tanah, tapi seberapa cepat tanah itu berubah jadi kas. Kalau tanahnya luas tapi perputarannya lambat, sahamnya bisa ramai tapi perusahaannya tetap ngos-ngosan. Kalau tanahnya tidak terlalu luas tapi bisa diputar cepat, itu baru menarik. Jadi pertanyaan utamanya simpel, KBAG ini punya lahan yang benar-benar berarti, lalu sanggup tidak mengubahnya jadi duit, tanpa bikin neraca keteteran. Di titik ini, membandingkan KBAG dengan DADA dan PURI itu relevan, karena hype sering bikin skala bisnis terlihat lebih besar dari realitanya. Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Dari sisi lahan, KBAG ternyata tidak kecil, tapi juga bukan raksasa. Lahan cadangan KBAG yang paling besar justru ada di Jonggol, Bogor, lewat entitas anak. SPB 891.172 m2 dan APB 640.063 m2, total Jonggol 1.531.235 m2 atau 153,12 hektare. Di Balikpapan, lahan cadangan yang disebut hanya 9.666 m2 atau 0,97 hektare. KBAG juga punya properti investasi di Cengkareng 7.346 m2 atau 0,73 hektare. Kalau dijumlah dari angka yang eksplisit ini, total lahan yang kebaca sekitar 1.548.247 m2 atau 154,82 hektare. Ini langsung mengubah cara baca hype, karena skala KBAG jelas lebih besar daripada DADA yang lahan eksplisitnya cuma sekitar 6,23 hektare, dan juga lebih besar daripada PURI yang sering disebut sekitar 42 hektare. Tetapi KBAG masih jauh lebih kecil dibanding CSIS yang lahan siap jualnya 445,98 hektare plus land bank 2,17 hektare, total sekitar 448,15 hektare.

Namun, luas lahan tidak otomatis berarti kualitasnya setara. Tanah Jonggol KBAG nilai bukunya sekitar Rp40.000 sampai Rp40.146 per m2, ini murah sekali untuk ukuran Jawa, tapi murah biasanya datang bareng pekerjaan rumah, perizinan, akses, pematangan, dan waktu panen. Di sisi lain, KBAG punya properti investasi Cengkareng yang nilai bukunya sekitar Rp14.360.604 per m2, ini kelas lokasi matang, tetapi luasnya kecil. Bandingkan dengan DADA yang kecil tapi banyak titiknya di area kota yang mahal, sehingga hype-nya sering dipasang seperti cerita developer besar, padahal hektarenya kecil. Jadi KBAG itu profilnya kebalik, hektarenya lumayan karena Jonggol, tapi monetisasinya berpotensi makan waktu panjang karena karakter lahannya.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Sekarang masuk ke inti yang menentukan, kemampuan mengubah lahan jadi duit. Pendapatan 9M 2025 KBAG Rp10,91 miliar, turun 16,75% YoY dari Rp13,11 miliar. Kontribusi pendapatan masih dominan dari penjualan real estat 80,3% atau Rp8,77 miliar, sedangkan recurring income dari pengelolaan lingkungan dan utilitas Rp2,15 miliar atau 19,7%. Artinya, KBAG belum punya mesin recurring yang besar, dan penjualan unit pun sedang turun. Ini mirip pola DADA yang juga masih sangat mengandalkan penjualan, hanya saja DADA lebih ekstrem karena skala pendapatannya kecil dan recurring belum terlihat kontribusinya pada periode itu. CSIS lebih tebal dari DADA dan KBAG dalam pendapatan, dan punya lahan jauh lebih luas, walau tetap harus diuji kecepatan penyerapan kavlingnya.

Bagian efisiensi KBAG juga memberi sinyal bahwa ini bukan bisnis yang muter cepat. DSO 134 hari, penagihan piutang butuh sekitar 4 bulan lebih. DI 8.305 hari, ini setara sekitar 22,8 tahun, menunjukkan stok lahan dan proyeknya besar dibanding laju beban pokok saat ini. CCC 8.359 hari, kira-kira 22,9 tahun, menegaskan uangnya lama parkir sebelum balik jadi kas. Ini lebih lambat dibanding CSIS yang DSO-nya sekitar 7 hari dan CCC sekitar 3.151 hari, tetapi masih lebih baik daripada DADA yang DSO sekitar 272,7 hari dan CCC sekitar 19.295 hari. Jadi kalau investor cari saham properti hype yang bisa diputar cepat, KBAG belum masuk kategori itu.

Yang menarik, KBAG rugi bersih Rp9,43 miliar, tetapi CFO positif Rp5,84 miliar. Ini sinyal ada arus kas masuk operasional walau laba akuntansinya negatif, biasanya karena pergeseran modal kerja atau penerimaan kas yang timing-nya beda dengan pengakuan laba. CAPEX kecil sekali, sehingga FCF positif sekitar Rp5,83 miliar. Di atas kertas ini terlihat lebih sehat daripada emiten yang laba besar tapi kasnya habis untuk CAPEX. Tetapi sisi tegangnya ada di struktur utang jangka pendek dan covenant. Kas KBAG Rp4,24 miliar, sementara utang bank jangka pendek Rp8,42 miliar, dan perusahaan juga punya catatan kesulitan memenuhi rasio DSCR yang disyaratkan bank. Ini penting, karena KBAG mengagunkan persediaan tanah dan piutang sebagai jaminan fasilitas kredit modal kerja. Jadi cerita KBAG itu bukan cuma tanah luas di Jonggol, tapi juga disiplin likuiditas dan kepatuhan covenant, karena hype tidak membayar cicilan.Upgrade skill https://cutt.ly/Ve3nZHZf

Kalau DADA itu saham narasi dengan lahan sangat kecil secara hektare, lalu likuiditas ketat dan beban jatuh tempo yang bikin risiko finansialnya gampang membesar saat penjualan seret. CSIS itu kebalikannya, lahan besar sekali secara hektare, kinerja laba terlihat bagus, DSO cepat, tetapi tetap wajib diuji kualitas dan kecepatan monetisasi lahan kavlingnya. KBAG berada di tengah, lahannya jauh lebih besar dari DADA dan PURI karena ada Jonggol, tetapi performa penjualan masih kecil, berputar lambat, dan masih bergantung pada pinjaman yang sensitif covenant. Kalau investor beli KBAG semata karena hype dan jumlah investor yang naik, itu berbahaya, karena data operasionalnya menunjukkan proses mengubah tanah jadi duit masih panjang, dan di properti, waktu yang panjang itu selalu berarti biaya, risiko, dan kesabaran.

Ini bukan rekomendasi jual dan beli saham. Keputusan ada di tangan masing-masing investor.

Untuk diskusi lebih lanjut bisa lewat External Community Pintar Nyangkut di Telegram dengan mendaftarkan diri ke External Community menggunakan kode: A38138
Link Panduan https://stockbit.com/post/13223345

Kunjungi Insight Pintar Nyangkut di sini https://cutt.ly/ne0pqmLm

Sedangkan untuk rekomendasi belajar saham bisa cek di sini https://cutt.ly/Ve3nZHZf
https://cutt.ly/ge3LaGFx

Toko Kaos Pintar Nyangkut https://cutt.ly/XruoaWRW

Disclaimer: http://bit.ly/3RznNpU

1/8

$KBAG 19 Dec 25
Investor: SALIM LIM
Action: BUY
Shares Traded: +900,000 (+0.0126%)
Current: 533,899,800 (7.4671%)
Previous: 532,999,800 (7.4545%)
Broker: NI
Investor Type: Domestic
Source: KSEI

benar atau ga nya, mungkin masih tebak2an...
tp yg pasti Salim Lim terus akumulasi,
sesuatu yang mungkin ada yang kita tidak tau , yang nanti akan ketahuan sewaktu saham nya sudah mulai diterbangkan (?)

kalau di cek beberapa hari , ada transaksi nego yang cukup berjalan ..
$KBAG

$KBAG 18 Dec 25
Investor: SALIM LIM
Action: BUY
Shares Traded: +1,400,000 (+0.0195%)
Current: 532,999,800 (7.4545%)
Previous: 531,599,800 (7.435%)
Broker: NI
Investor Type: Domestic
Source: KSEI

$KBAG $ELTY $LAND

FCA KRITERIA 1

berikut terlampir,
✔️skor FCA kriteria 1 dari tanggal 28 November - 19 Desember 2025

✔️contoh simulasi sementara saham FCA 1 pada saham VIVA

✔️apa itu FCA kriteria 1 & cara penyelesaiannya

✔️tips & trik trading saham fca kriteria 1.

investor harus selalu pahami resiko maupun reward di FCA kriteria 1.

smoga bermanfaat & goodluck 💪

1/4

$KBAG kalo di liat dr broksum 16 desember NI beli total hanya di 14.2K,
tp di insider kok munculnya 42K,
ada yg bisa jelaskan

$KBAG 17 Dec 25
Investor: SALIM LIM
Action: BUY
Shares Traded: +900,000 (+0.0126%)
Current: 531,599,800 (7.435%)
Previous: 530,699,800 (7.4224%)
Broker: NI
Investor Type: Domestic
Source: KSEI

Harga $NCKL sekarang Rp 1.020

Zona Area Beli Aman : Rp 980 – 1.000
• Area support kuat, cocok untuk entry aman jika harga pullback ke zona ini, Boss

Zona Stoploss : < Rp 950
• Jika turun di bawah level ini, struktur swing melemah dan rawan koreksi lebih dalam, Boss

Jika naik & breakout : > Rp 1.060 → ENTRY LANJUTAN (tambah posisi)
• Breakout 1.060 berpotensi memicu momentum bullish lanjutan, Boss

Target Profit:
• TP1 = Rp 1.080
• TP2 = Rp 1.130 – 1.200

Keterangan Tambahan:
• Selama harga bertahan di atas 980, peluang swing bullish tetap terjaga, Boss
• Entry ideal dekat support untuk risk/reward optimal
• Breakout 1.060 membuka potensi kenaikan menuju zona 1.200-an

Analisa saya boleh bantu, tapi keputusan tetap milik Boss.

Ayo REQUEST SAHAM di kolom komentar seperti
$DATA $KBAG
,Nanti Kami Buatkan Flowchart Keputusan biar analisa makin gampang!

Support like agar terus update!!!

Follow untuk ikuti flowchart keputusan saham trend

Kalau postingan ini bermanfaat, boleh banget kasih tip lewat tombol bergambar 💲 di bawah ya. Terima kasih banyak 🙏

bandar $KBAG slowmowing. beda klas sama bandar $KOTA

duid salim mayan banyak makan barang disini
tungu koreksi langsung hantam aja buat tabungan $KBAG

$PADI $BBYB

1/3

$KBAG

$KBAG net profit minus saja,

$KBAG $KOTA $RBMS persiapan lepas FCA februari

$KBAG

saya titip sandal di $KBAG NFA, DYOR

random tag: $BAUT $LAND

$KBAG 16 Dec 25
Investor: SALIM LIM
Action: BUY
Shares Traded: +4,200,000 (+0.0588%)
Current: 530,699,800 (7.4224%)
Previous: 526,499,800 (7.3636%)
Broker: NI
Investor Type: Domestic
Source: KSEI

@Wellyyyy
CIC x ACI x CIE
Cuan Inside Curcol
Always Cuan Inside
Cuan Inside Exchange

$KBAG alhamdulillah. . ternyata hit gak sampe 3 tahun. . . cuma 20 hari 😁

kenapa gak aku predict sebulan aja?? karena sependek yg aku tau. . .. SABAR adalah kekuatan utama orang2 hebat. . . dan akupun masih belajar 😊

dikasih lama sabar, dikasi cepet gak nolak. . ...

random tags$BBRI$BBCA
tips trading utk pemula, setuju? https://stockbit.com/post/20680521
disclaimer : catatan pribadi ini hanyalah celoteh / prediksi nubitol, bukan ajakan beli atau jual.. . yuk mari kita sama2 mandiri 💞